Mesto, ki je vstopilo v leto 2026 kot najhitreje rastoči trg luksuznih nepremičnin na svetu, je v petih tednih od začetka ameriško-izraelskih napadov na Iran doživelo padec, kakršnega ni poznalo od finančne krize leta 2009. Z borz Abu Dhabija in Dubaja je bilo izbrisanih 120 milijard dolarjev tržne kapitalizacije, hotelske rezervacije so padle za 60 odstotkov, transakcije z nepremičninami za 37 odstotkov medletno, navaja Middle East Eye, ki se sklicuje na podatke Goldman Sachs.
Dubaj je desetletje gradil blagovno znamko globalno varne davčne oaze za premožne, brez dohodnine, davka na nepremičnine ali kapitalskih dobičkov. Britanski svetovalec Savills je emirat še konec leta 2025 opisal kot “enega najdinamičnejših nepremičninskih trgov na svetu.” Program zlatih vizumov, ki za nakup nepremičnine v vrednosti 550.000 dolarjev podeli desetletno bivalno dovoljenje, je med letoma 2020 in 2025 pritegnil toliko kapitala, da so se cene luksuznih nepremičnin podvojile. Število tamkajšnjih milijonarjev se je od leta 2014 več kot podvojilo na 81.000, po podatkih svetovalne družbe Henley & Partners, samo leta 2025 pa se je v emirat preselilo skoraj 10.000 novih premožnežev s 63 milijardami dolarjev, poroča CNBC. Januarja 2026 je trg nepremičnin zabeležil 55 milijard dirhamov stanovanjskih transakcij, 44 odstotkov več kot leto prej.
Nato je 28. februarja Dubaj prestal prvi raketni napad. Do konca marca je Iran na Združene arabske emirate, najtesnejšega zaveznika Izraela v regiji, izstrelil 398 balističnih raket, 1.872 brezpilotnih letal in 15 vodenih raket, poroča Middle East Eye. Večino so prestregli, a drobci so zanetili požar na hotelu Burj Al Arab, poškodovali mednarodno letališče in zadeli okolico ameriškega konzulata. “Ameriško-izraelska vojna proti Iranu ruši ključno avro varnosti Dubaja,” je za CNBC ocenil Jim Krane, raziskovalec na Bakerjevem inštitutu Univerze Rice.
Borzi v Abu Dhabiju in Dubaju sta 2. in 3. marca ustavili trgovanje. V prvih desetih dneh je bilo odpovedanih 37.000 letov, mednarodno letališče, ki je leta 2025 sprejelo 95 milijonov potnikov, je bilo začasno zaprto. Hotelske verige Marriott, Hilton in Hyatt so znižale cene sob za 20 do 40 odstotkov, svetovno združenje za turizem in potovanja WTTC pa ocenjuje, da regija Zaliva dnevno izgublja 600 milijonov dolarjev turističnih prihodkov. Premožni tujci so za zasebne evakuacijske lete plačevali do 250.000 dolarjev na osebo.
| DUBAJ PRED IN PO 28. FEBRUARJU 2026 | |||
|---|---|---|---|
| Metrika | Pred vojno | Po vojni | Vir |
| Tržna kapitalizacija borz | – | –120 mrd USD | Middle East Eye |
| Borzni indeks Dubaj | – | –16 % | Middle East Eye |
| Transakcije z nepremičninami | +44 % medletno (jan.) | –37 % medletno (mar.) | Goldman Sachs |
| Prodaje nepremičnin vs. februar | – | –50 %+ | Goldman Sachs |
| Popusti pri prodajah | 0 | 10–15 % | Reuters |
| Emaar Properties (delnice) | – | –25 %+ | Middle East Eye |
| Hotelske rezervacije | rekordne | –60 % | WTTC |
| Cene sob (luksuzni hoteli) | polne cene | –20 do –40 % | WTTC |
| Odpovedani leti (prvih 10 dni) | – | 37.000 | Middle East Eye |
| Dnevne izgube turizma (Zaliv) | – | 600 mio USD | WTTC |
| Zasebni evakuacijski leti | – | do 250.000 USD/os. | CNBC |
| Rast prebivalstva (napoved 2026) | 4 % letni trend | 1 % | Citi |
| Lider.si | Viri: Middle East Eye, Goldman Sachs, Reuters, WTTC, CNBC, Citi | |||
Trg nepremičnin je bil že pred vojno pod opozorilom. Švicarska banka UBS je septembra 2025 Dubaj uvrstila med pet mest z najvišjim tveganjem nepremičninskega balona na svetu, bonitetna agencija Fitch Ratings pa je napovedala korekcijo cen do 15 odstotkov. Vojna je ta scenarij pospešila. Po podatkih Goldman Sachs so transakcije upadle za 37 odstotkov medletno, dejanske prodaje pa za več kot polovico v primerjavi s februarjem. Po poročanju Reutersa nekatere nepremičnine že menjajo lastnike z 10- do 15-odstotnim popustom. Delnice družbe Emaar Properties, ki stoji za stolpom Burj Khalifa, so izgubile več kot četrtino vrednosti.
Posledice segajo daleč prek Združenih arabskih emiratov. Dubaj in Abu Dhabi sta bila pred vojno najpomembnejši prestopni vozlišči za evropske potnike proti Tajski, Maldivom in jugovzhodni Aziji. Ko sta Emirates in Qatar Airways ustavila lete, je padla celotna veriga povezav. Italijanska zveza turističnih agencij Fiavet za Il Sole 24 Ore ocenjuje, da bo kriza italijanski organizirani turizem letos stala do šest milijard evrov, odpovedanih je že več kot 20.000 potovanj, vezanih na zalivska vozlišča. Za slovenske potnike, ki so ravno prek Dubaja leteli na dolge proge, alternativnih povezav trenutno ni.
Citi zdaj pričakuje, da bo prebivalstvo Dubaja letos zraslo le za en odstotek, daleč pod štiriodstotnim trendom zadnjih let. Za emirat, ki temelji na nenehnem prilivu tujih rezidentov, kapitala in turistov, je to grožnja poslovnemu modelu. “Brand Dubai” je bil zgrajen na predpostavki, da geografska bližina Iranu ne pomeni varnostnega tveganja. Ta predpostavka od 28. februarja ne drži več.
