Koliko bi vam država vzela z novim davkom na nepremičnine?

Slovenija nepremičnine še vedno obdavčuje po sistemu, ki temelji na zakonu iz leta 1988. Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča ni vezano na tržno vrednost nepremičnine, temveč na površino, lokacijo in občinske točke. V praksi to pomeni, da lastnik 80 kvadratnih metrov v Ljubljani danes plača nekaj sto evrov letno, ne glede na to, ali je stanovanje vredno 150 tisoč ali 400 tisoč evrov.

Razprava o morebitnem novem davku na nepremičnine se zato vedno znova vrača. Vprašanje je preprosto, a politično občutljivo. Bo vlada odprla temo sistemske reforme ali bo Slovenija še naprej vztrajala pri modelu, ki je eden najmanj vrednostno vezanih v Evropski uniji.

Formalno Slovenija enotnega davka na nepremičnine nima. Ima več ločenih dajatev, ki skupaj tvorijo fragmentiran sistem obdavčitve premoženja.

Skupaj to pomeni približno 450 do 550 milijonov evrov letnih javnofinančnih prihodkov. Davki na premoženje v Sloveniji predstavljajo približno 0,6 do 0,8 odstotka BDP. Povprečje EU presega 2 odstotka BDP, kar pomeni, da je Slovenija med najmanj obdavčenimi državami na tem področju.

Koliko bi lastniki dejansko plačali?

Če bi Slovenija uvedla model, vezan na tržno vrednost nepremičnine, bi bil učinek za lastnike precejšen. Vzemimo tipičen primer 80 kvadratnih metrov velikega stanovanja.

Ljubljana, povprečna vrednost 4.000 evrov na kvadratni meter, skupna vrednost 320.000 evrov

Danes lastnik za NUSZ v Ljubljani praviloma plača med 200 in 400 evri letno. Razlika bi bila lahko več kot tisoč evrov na leto.

Podobna simulacija za druga mesta:

Maribor, 2.500 €/m², skupna vrednost 200.000 €, 0,5 % davek pomeni 1.000 € letno

Koper, 3.500 €/m², skupna vrednost 280.000 €, 0,5 % davek pomeni 1.400 € letno

Gre za večkratnik današnjih obremenitev.

Kaj je predvideval paket iz leta 2024?

Vlada je konec leta 2024 napovedala razmislek o ukinitvi NUSZ, uvedbi enotnega davka na nepremičnine, progresivni obdavčitvi druge in tretje nepremičnine in višji obremenitvi praznih stanovanj.

Ocenjeni fiskalni učinek je znašal med 300 in 500 milijoni evrov dodatnih prihodkov letno. Ključno vprašanje ni bilo samo koliko, temveč kdo. Bi bila prva nepremičnina zaščitena. Bi se obremenitev dela hkrati znižala. Ali bi šlo za dodatno obdavčitev brez razbremenitve drugje.

Če bi država pobrala dodatnih 400 milijonov evrov, bi to pomenilo približno 0,6 odstotka BDP. To ni marginalen popravek, temveč pomemben premik v strukturi javnih prihodkov.

Vpliv na najemnine in investitorje

Največji učinek bi občutil segment investicijskih stanovanj. Danes je bruto donosnost oddajanja v Ljubljani približno 3 do 4 odstotke letno.

Primer. Stanovanje je vredno 320.000 evrov, mesečna najemnina znaša 1.200 evrov, letni prihodek pa torej 14.400 evrov. Bruto donosnost približno 4,5 odstotka. Po obdavčitvi najemnine in stroških pade na približno 3 odstotke.

Če bi bil uveden 0,5 odstotni davek na vrednost nepremičnine, bi to pomenilo dodatnih 1.600 evrov letnega stroška. Neto donosnost bi se znižala pod 2,5 odstotka.

To odpira tri možne scenarije:

1. Lastniki del stroška prevalijo na najemnike in najemnine zrastejo.
   
2. Del investitorjev izstopi iz trga, ponudba se zmanjša.
   
3. Donosnost nepremičnin postane primerljiva z drugimi finančnimi naložbami, kar zmanjša investicijski pritisk na stanovanja.
   
   

V kratkem obdobju je verjetnejši prenos dela stroška na najemnike, zlasti v Ljubljani, kjer je povpraševanje večje od ponudbe. V srednjem roku pa bi lahko višja obdavčitev praznih stanovanj povečala ponudbo na trgu.

Primerjava z Evropo

V večini držav EU je obdavčitev vezana na vrednost.

Slovenija je ena redkih držav, kjer prva nepremičnina ni sistemsko vrednostno obdavčena.

Ali bo šlo za davčno prestrukturiranje, kjer se razbremeni delo in bolj obdavči premoženje, ali pa za dodatno obremenitev brez kompenzacij, pa bomo izvedeli v marčevski razpravi. Od odgovora na to vprašanje je odvisno, ali bo nepremičninski davek ekonomska reforma ali politični detonator.