Za lastnike stanovanj danes ni le vprašanje, ali ga bodo prodali ali oddali. Vedno bolj se pojavlja odločitev med dolgoročnim najemom in kratkotrajnim oddajanjem preko platform, kot je Airbnb, kar lahko pomeni razlike v prihodkih, tveganjih in davčnih obveznostih.
Dolgoročni najem se zdi stabilna in preprosta možnost. Pri povprečnem stanovanju v Ljubljani lahko lastnik računa na približno 750 evrov na mesec neto, po plačilu davka na dohodek iz najema, ki znaša 25 % na 90 % osnove oziroma efektivno 22,5 %. To pomeni, da lastnik prejme predvidljivo mesečno plačilo, brez večjih presenečenj, dokler ima zanesljivega najemnika.
Airbnb se zdi na prvi pogled bolj donosna alternativa. Povprečni mesečni prihodek pri 50-odstotni zasedenosti za podobno stanovanje v Ljubljani znaša okoli 900 evrov neto. Davčna slika pa je bolj kompleksna. Do 12.500 evrov prihodkov letno velja 4 % davek, nad tem pragom pa 12 %, z omejitvijo, da sobodajalec ne preseže 50.000 evrov prihodkov, ker v nasprotnem primeru pride v režim DDV.
Poleg tega zakonodaja od leta 2025 omejuje najem v večstanovanjskih stavbah na 60 dni letno, kar zmanjšuje fleksibilnost in potencialni prihodek.
Tveganja so pri kratkoročnem najemu višja
Prihodki so odvisni od sezonskih nihanj, regulativnih sprememb in nadzora FURS-a. V primeru višje zasedenosti ali oddajanja zunaj dovoljenih dni, lahko sledijo globe in dodatni davki. Dolgoročni najem je po drugi strani predvidljiv, a ne nujno bolj donosna izbira, če bi Airbnb lahko imel stalno visoko zasedenost.
Primerjava pokazateljev jasno pokaže, da kratkoročni najem ni nujno vedno boljša izbira. Pri 50-odstotni zasedenosti Airbnb prinaša neto nekaj več kot dolgoročni najem, vendar mora lastnik prevzeti dodatno delo, stroške čiščenja, vzdrževanja in tveganje praznih mesecev. Če bi zasedenost padla pod 40 %, se dolgoročni najem že zdi varnejša in skoraj enako donosna alternativa.
Nova zakonodaja še dodatno omejuje kratkoročni najem v večstanovanjskih stavbah, kar pomeni, da lastniki v blokih z več sosedi ne morejo več tako prosto razpolagati s stanovanjem kot prej. Prav tako so omejitve glede največ 150 dni letno in do 15 ležišč jasno določene, kar pomeni, da Airbnb ni več možnost brez tehtnega premisleka.
Odločitev je za vsakega lastnika zelo osebna
Če želi stabilen, predvidljiv prihodek in manj skrbi, je dolgoročni najem pogosto pametnejša izbira. Če pa je lastnik pripravljen vlagati več truda, spremljati zakonodajo in sprejemati sezonska tveganja, lahko platforme kot je Airbnb še vedno prinesejo višji mesečni prihodek.
V vsakem primeru je pametno izračunati neto donos, upoštevati davke, stroške, regulativne omejitve in realno zasedenost. Pred odločitvijo se splača tudi posvet z davčnim svetovalcem ali nepremičninskim strokovnjakom, da se preprečijo neprijetna presenečenja.
Ljubljana se tako, kot vsaka večja evropska prestolnica, nahaja na presečišču med stabilnostjo dolgoročnega najema in potencialom kratkoročnega oddajanja prek spletnih platform.
Preberite več:
Odločitev, katero pot izbrati, bo odvisna od posameznikovega profila, razpoložljivosti časa in pripravljenosti na tveganje, torej ne le od matematične primerjave prihodkov.
