Nakup stanovanja spet privlačnejši od varčevanja v banki

Evropska centralna banka je razvila nov indikator, ki meri, kako privlačne so nepremičnine kot naložba za gospodinjstva. Stanovanjski Sharpov količnik, ki ga ECB izračunava na podlagi odgovorov 19.000 potrošnikov iz enajstih držav, nakazuje, da so evropska gospodinjstva po dolgem zatišju znova začela gledati na nakup stanovanja kot smiselno odločitev, kaže analiza ECB.

Izračun je preprost: pričakovana rast cen nepremičnin, zmanjšana za obrestno mero na varčevanje, deljena z negotovostjo glede gibanja cen. Višji količnik pomeni bolj privlačno naložbo v primerjavi z depozitom.

Po podatkih ECB je količnik dosegel vrh v začetku leta 2022, ko so bile obrestne mere na varčevanje še blizu ničle, pričakovanja glede rasti cen nepremičnin pa visoka. Nato je strmo padel. Dvig obrestnih mer, ki ga je ECB začela junija 2022, je močno povečal privlačnost varčevanja, obenem pa so gospodinjstva postala bolj negotova glede prihodnje rasti cen stanovanj.

Preobrat se je zgodil julija 2023. Od takrat količnik narašča in je septembra 2025 presegel dolgoročno povprečje. Padec obrestnih mer — depozitna obrestna mera ECB je zdaj pri dveh odstotkih — je znova zmanjšal privlačnost varčevanja, gospodinjstva pa so okrepila pričakovanja glede rasti cen nepremičnin.

Kdo vidi nepremičnine kot dobro naložbo

Med demografskimi skupinami so razlike znatne. Starejši, moški, premožnejši, zaposleni in finančno bolj pismeni imajo višji Sharpov količnik od povprečja. Razlog je predvsem nižja negotovost glede prihodnje rasti cen — te skupine so bolj gotove glede svojih pričakovanj.

Gospodinjstva v mestih in predmestjih imajo višji količnik kot tista na podeželju, saj urbana območja že leta beležijo višjo rast cen. A podatek o lastništvu preseneti: najemniki vidijo nepremičnine kot bolj privlačno naložbo kot tisti, ki stanovanje že imajo v lasti. Po navedbah ECB imajo lastniki v povprečju nižja pričakovanja glede nadaljnje rasti cen.

Slovenski trg

ECB ne objavlja podatkov po posameznih državah, a slovenski nepremičninski trg kaže podobne vzorce kot evrsko povprečje. Po podatkih Statističnega urada so se cene stanovanj v drugem četrtletju 2025 medletno zvišale za 5,5 odstotka, rabljena stanovanja v Mariboru pa so se v istem obdobju podražila za 4,1 odstotka na četrtletni ravni.

Obenem se je povečalo tudi povpraševanje. Število prodanih stanovanj je v prvem polletju 2025 poskočilo za 30 odstotkov v primerjavi z drugim polletjem 2024. Zato so zaslužne nižje obrestne mere za stanovanjska posojila — nekatere banke že ponujajo kredite z obrestno mero pod tremi odstotki.

Srednja cena rabljenega stanovanja je na ravni države prvič presegla 3.000 evrov na kvadratni meter, v Ljubljani pa se približuje 4.900 evrom. Banka Slovenije v zadnjem poročilu o finančni stabilnosti ugotavlja, da se je precenjenost nepremičnin nekoliko zmanjšala, oceno tveganja pa je znižala iz naraščajoče v stabilno.

Napoved ECB

Analiza stanovanjskega Sharpovega količnika potrjuje tesno povezavo med gibanjem indikatorja in dejanskimi prodajami nepremičnin. Dvig količnika do septembra 2025 napoveduje, da bo trg nepremičnin še naprej okreval.

ECB ob tem opozarja, da količnik ni namenjen primerjavi nepremičnin z drugimi naložbenimi razredi, temveč služi kot ciklični kazalnik razpoloženja gospodinjstev. Ponazarja, kako se pričakovanja glede nepremičninskega trga spreminjajo skozi čas — in zakaj so se Evropejci po letih dvomov znova ozrli proti nepremičninam.