Novi Zakon o gostinstvu prinaša strožje pogoje za kratkoročno oddajanje prek platform Airbnb in Booking. V posameznem stanovanju bo lahko največ 15 gostov, ponudniki pa bodo morali pri oglaševanju navajati identifikacijsko številko nastanitvenega obrata. Časovne omejitve bodo v veljavi od leta 2027.
Ministrstvo za gospodarstvo, turizem in šport je 24. decembra sporočilo, da se s 1. januarjem 2026 začne uporabljati novi Zakon o gostinstvu. Ta med drugim na novo ureja oddajanje stanovanj v kratkoročni najem, kar je v zadnjih letih postalo eno najbolj spornih področij na presečišču turizma in stanovanjske politike.
Ponudba kratkoročnih nastanitev v Sloveniji je med letoma 2015 in 2023 narasla za 400 odstotkov, je razvidno iz podatkov ministrstva za gospodarstvo. Leta 2015 je bilo na platformi Airbnb oglaševanih 2.569 nepremičnin z 11.421 ležišči, do leta 2023 pa se je število povečalo na skoraj 13.000 nepremičnin in 55.882 ležišč. Skoraj polovica vseh oglašenih stanovanj je v petih občinah: Ljubljana, Piran, Bled, Koper in Kranjska Gora.
15 gostov in 8 kvadratnih metrov na osebo
Zakon določa, da je lahko v posameznem stanovanju registriran največ en nastanitveni obrat, skupno dovoljeno število gostov pa ne sme presegati 15. Vsaki osebi mora pripadati najmanj osem kvadratnih metrov uporabne površine.
Ponudniki bodo morali pri oglaševanju nastanitvenih kapacitet in sklepanju pogodb obvezno navajati veljavno identifikacijsko številko nastanitvenega obrata. Register nastanitvenih obratov, ki ga vodi AJPES, bo treba do 30. junija 2026 dopolniti z dodatnimi podatki.
V dvostanovanjskih stavbah bo potrebno soglasje vseh solastnikov stavbe, v tri- in večstanovanjskih stavbah pa soglasje solastnikov z več kot 75-odstotnim deležem, ki mora vključevati tudi vse solastnike mejnih stanovanj, je zapisano v zakonu. Soglasje velja tri leta. Na vhodna vrata stanovanja bo treba namestiti standardizirano oznako z datumom poteka soglasja, nalepke pa bodo brezplačno na voljo od druge polovice januarja 2026 na točkah SPOT, je sporočilo ministrstvo.
Časovne omejitve od leta 2027
Časovne omejitve oddajanja se bodo začele uporabljati po 1. januarju 2027. Veljale bodo v občinah z visokim tveganjem negativnih vplivov te dejavnosti, katerih seznam bo znan do 30. aprila 2026.
Po sprejetem zakonu bo v teh občinah oddajanje v večstanovanjskih stavbah omejeno na največ 60 dni na leto. V eno- in dvostanovanjskih stavbah, v katerih lastnik stalno prebiva, bo dovoljeno oddajanje do 150 dni. Občine bodo lahko omejitve prilagodile od najmanj 30 do največ 270 dni letno, je razvidno iz besedila zakona.
Župan Ljubljane Zoran Janković je za medije dejal, da bo v prestolnici oddajanje dovoljeno zgolj v juliju in avgustu. Hkrati je opozoril, da občina nima možnosti izvajanja nadzora, ta pa mora ostati v pristojnosti države.
Sobodajalci napovedujejo ustavno presojo
Predstavniki sobodajalcev zakonu ostro nasprotujejo in napovedujejo ustavno presojo. Po ocenah Združenja sobodajalcev bo z uveljavitvijo zakona izbrisanih 90 odstotkov zasebnih ponudnikov kratkoročnih nastanitev.
Združenje je v odprtem pismu zapisalo, da bi sprejeti ukrepi uničili 25 odstotkov slovenskega turizma. Po njihovih navedbah se v Ljubljani za kratkoročni najem uporablja le 1,4 odstotka stanovanjskega fonda oziroma največ 1.757 stanovanj, medtem ko je po podatkih SURS nenaseljenih kar 23.050 stanovanj.
Na ministrstvu vztrajajo, da je regulacija potrebna. Državni sekretar Matevž Frangež je dejal, da sta dve študiji pokazali, da pri oddajanju stanovanj v kratkoročni najem ne gre za dejavnost delitvene ekonomije, temveč za tržno dejavnost z visokimi donosi, ki ni primerno regulirana. Kratkoročni najemi po vladnih podatkih predstavljajo 22,8 odstotka vseh tržnih najemnih stanovanj v Sloveniji.
Turizem s tretjim zaporednim rekordom
Regulacija prihaja v času, ko slovenski turizem beleži rekordne rezultate. Do konca novembra 2025 je Slovenijo obiskalo že več kot 6,6 milijona turistov, kar presega celotno leto 2024, kažejo podatki SURS. Lani so turisti ustvarili skoraj 17 milijonov prenočitev, tuji gosti pa so prispevali skoraj tri četrtine.
Ljubljana, Piran in Bled ostajajo najbolj obiskane občine. Prav v teh občinah so napetosti med turizmom in stanovanjskim trgom največje. Po podatkih SURS za leto 2021 je bilo v Ljubljani več kot 129.000 stanovanj, od tega pa jih je bilo leta 2023 za turistično oddajanje namenjenih 2.482 oziroma 1,9 odstotka.
Kako je v drugih evropskih mestih
Slovenija ni edina država, ki se spopada z izzivi kratkoročnega najema. Amsterdam dovoljuje oddajanje za največ 30 dni na leto, London in Rim za 90 dni, Pariz pa za 120 dni. V Barceloni so nova dovoljenja za kratkoročni najem ustavili, Berlin pa od leta 2016 zahteva posebno dovoljenje oblasti.
Na Dunaju je v določenih četrtih dovoljeno oddajanje 90 dni na leto, ob pridobljenem dovoljenju občine pa tudi dlje. Združenje občin Slovenije je med zakonodajnim postopkom opozorilo, da predlagani slovenski ukrepi močno presegajo dunajske.
Državni zbor je zakon po odložilnem vetu državnega sveta ponovno potrdil 24. septembra 2025 z 52 glasovi za in 31 proti, je poročala RTV Slovenija. Sobodajalci so zbrali več tisoč podpisov za peticijo in napovedujejo izpodbijanje zakona na ustavnem sodišču.
