Tri četrtine gospodinjstev ima lastna stanovanja. Skoraj nihče nima kredita. Sistem deluje na podlagi dedovanja, ne nakupovanja. V Sloveniji je 75,2 odstotka gospodinjstev lastnikov stanovanja, v katerem živijo, kažejo podatki Trading Economics. Množična privatizacija iz zgodnjih devetdesetih let je najemnike spremenila v lastnike in dolgo je to delovalo kot uspešnica. Težava je, da ta uspeh pripada prejšnji generaciji.
Stanovanje velikosti 55 kvadratnih metrov v Ljubljani stane med 240.000 in 320.000 evrov, kar pomeni 4.370 evrov na kvadratni meter, navaja GURS za prvo polovico leta 2025. Povprečna neto plača znaša 1.569 evrov, po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije za januar 2025. Za povprečno stanovanje bi potrebovali skoraj 15 letnih plač, mesečna hipoteka pa doseže 106,54 odstotka plače, kaže Numbeo za julij.
Za začetno vplačilo 20 odstotkov – med 48.000 in 64.000 evrov – bi moral mlad človek s povprečno plačo varčevati 30 do 40 let. Pod predpostavko, da ne porabi ničesar. Mesečna odplačilna obveznost za preostali kredit ob obrestni meri 3,75 odstotka znaša med 1.0 82 in 1.443 evrov, kar predstavlja 69 do 92 odstotkov plače, navaja Investropa za junij 2025.
Le 16,3 odstotka slovenskih gospodinjstev ima hipoteko, kaže Eurostat za leto 2024, kar je najnižje v EU. Drugače povedano, 83,7 odstotka lastnikov ima stanovanja brez dolgov. Demografija pojasnjuje razliko med generacijami. Eurostat beleži, da ima 21,8 odstotka Slovencev 65 let ali več, OZN pa ocenjuje, da mediana starosti znaša 44,6 leta.
Delež lastništva s hipoteko se je med letoma 2015 in 2024 več kot podvojil – z 10,8 na 16,3 odstotka. To pomeni, da ima starejša generacija nepremičnine, kupljene med privatizacijo že zdavnaj poplačane, mladi pa kupujejo z največjim možnim zadolževanjem ali pa sploh ne kupujejo.
V Sloveniji je 410 stanovanj na tisoč prebivalcev, kar je pod povprečjem EU in OECD, kaže Organizacija za ekonomsko sodelovanje in razvoj. Statistični urad Republike Slovenije beleži, da je bilo leta 2024 izdanih 4.515 gradbenih dovoljenj za stanovanja – deset in pol odstotka manj kot leto prej in drugi padec zapored. Rast 14 odstotkov, zabeležena novembra 2024 v primerjavi z oktobrom, močno zaostaja za potrebami trga.
| Kazalnik | Vrednost | Primerjava EU/OECD |
|---|---|---|
| Lastništvo stanovanj | 75,2% | Nad povprečjem EU |
| Gospodinjstva s hipoteko | 16,3% | Najnižje v EU |
| Lastništvo brez dolgov | 83,7% | – |
| Rast hipotekarnega lastništva (2015-2024) | 10,8% → 16,3% | Podvojitev |
| Stanovanj na 1.000 prebivalcev | 410 | Pod povprečjem EU/OECD |
| Primanjkljaj stanovanj | 17.000 | – |
| Prebivalstvo 65+ let | 21,8% | – |
| Obrestna mera hipoteke (2025) | 3,03% – 3,75% | Po znižanju ECB |
| Mesečna hipoteka / plača (Ljubljana) | 69% – 92% | Kritično |
| Bruto donosnost oddajanja (Ljubljana) | 4,24% | Državne obveznice: 4-5% |
Vir: Eurostat, OECD, Banka Slovenije, Investropa, Global Property Guide (2024-2025)
Vlada je še leta 2023 obljubila 5.000 neprofitnih stanovanj do leta 2026, je objavil Nacionalni stanovanjski sklad. Težava je, da trgu manjka 17.000 stanovanj, kar pomeni, da pettisoč novih enot rešuje primanjkljaj za manj kot dve leti.
Nakup stanovanja za oddajanje v Ljubljani morda ekonomsko ni smiseln. Povprečna bruto donosnost oddajanja je v tretjem četrtletju letošnjega leta znašala 4,24 odstotka – padec z 4,54 odstotka na začetku leta, navaja Global Property Guide. Po odbitku stroškov vzdrževanja, davkov in obdobij praznega stanja neto donosnost pade na 2,5 do tri odstotke. Slovenske državne obveznice ponujajo štiri do pet odstotkov – brez tveganja in s popolno likvidnostjo.
Donosi v Ljubljani so primerljivi z Dunajem in Milanom, kaže Investropa, toda to pomeni, da cene nepremičnin rastejo hitreje od najemnin, kar kaže na trg pod pritiskom strukturnega pomanjkanja ponudbe.
Vlada je v letu 2025 poskusila tri posege. Napovedani davek na drugo nepremičnino se sooča s težavo, da so lastniki večinoma upokojenci brez dolgov, ki nimajo ekonomskega motiva za prodajo. Nova zakonodaja omejuje Airbnb na 60 dni letno v večstanovanjskih stavbah in 150 dni v hišah, po Zakonu o gostinstvu iz marca. Ponudniki trdijo, da bo to odpravilo 90 odstotkov zasebnih oddajateljev, piše The Slovenia Times, kar bi lahko sprostilo tisoč do tisoč petsto stanovanj za dolgoročni najem.
Pettisoč obljubljenih neprofitnih stanovanj predstavlja korak naprej, a je daleč od strukturne rešitve.
Zamrznjen trg
Število poslov pove vse. Po treh letih padanja prodaja stanovanj v Sloveniji kaže znake okrevanja. V prvih dveh četrtletjih leta 2025 je bilo prodanih za skoraj četrtino več nepremičnin kot v istem obdobju leta 2024, kažejo podatki Statističnega urada Republike Slovenije. V drugem četrtletju je vrednost poslov dosegla 510 milijonov evrov, kar je petino več kot v prejšnjem četrtletju.
Kljub temu je kontekst padca še vedno pomemben. Statistični urad Republike Slovenije beleži, da je bilo leta 2024 prodanih 8.124 stanovanj – 21,13 odstotka manj kot leto prej, skupna vrednost poslov pa je padla za 14,72 odstotka na 1,34 milijarde evrov. V Ljubljani je bilo prodanih 1.264 stanovanj (padec 13,29 odstotka), v Mariboru 440 poslov (padec 52,95 odstotka).
Obrestne mere so narasle z okrog dveh odstotkov v letu 2021 na 3,03 odstotka februarja letos za nove kredite, kaže Banka Slovenije, junija pa so znašale okrog 3,75 odstotka, navaja Investropa. Za hipoteko 200.000 evrov to pomeni 350 evrov več mesečno kot leta 2021. Banka Slovenije navaja, da je v letu 2025 glavni razlog za vrnitev rasti povpraševanja prav znižanje obrestnih mer – šest od devetih bank je znižalo obrestne mere za stanovanjske kredite.
Cene niso padle. Srednja cena kvadratnega metra v drugem četrtletju 2025 je dosegla 3.266 evrov – rast 4,5 odstotka v primerjavi s prvim četrtletjem in 14 odstotkov v primerjavi z istim obdobjem leta 2024, kaže Arvio. V Ljubljani je srednja cena dosegla nov rekord 4.448 evrov na kvadrat, navajajo Finance.
Regionalna neenakost
Ljubljana s 4.448 evri na kvadratni meter v drugem četrtletju 2025 je skoraj štirikrat dražja od najcenejših regij – Bela krajina stane 1.100 evrov, Prekmurje 1.140 evrov, kažejo GURS in Data.si. Težava je, da plače niso štirikrat višje, zato mladi težko dosežejo lastništvo celo v cenejših regijah, hkrati pa odhajajo v Ljubljano zaradi službe – kjer so stanovanja nedostopna.
Cene stanovanj in dostopnost po regijah Slovenije (2025)
| Regija | Povprečna cena (€/m²) | Cena stana 55 m² | Število letnih plač |
|---|---|---|---|
| Ljubljana | 4.370 – 4.448 € | 240.000 – 320.000 € | 15 let |
| Obala (Koper, Piran, Portorož) | 4.260 € | 234.300 € | 12-14 let |
| Slovenija – povprečje | 3.266 € | 179.630 € | 9-10 let |
| Bela krajina | 1.100 € | 60.500 € | 3-4 leta |
| Prekmurje | 1.140 € | 62.700 € | 3-4 leta |
Obala – Koper, Piran, Portorož – ima uradno povprečje 4.260 evrov na kvadrat, navaja GURS za prvo polovico leta, čeprav cene v oglasih nihajo od 3.000 do preko 7.000 evrov. Turizem in tuji kupci iz Nemčije, Avstrije in Italije dvigujejo cene daleč nad možnosti lokalnega prebivalstva.
Kaj sledi?
V Sloveniji je 21,8 odstotka prebivalstva starejšega od 65 let, beleži Eurostat, medtem ko OZN ocenjuje, da mediana starosti znaša 44,6 leta. V naslednjih 15 do 20 letih bo morda 40 do 50 odstotkov nepremičnin zamenjalo lastnike – ne prek trga, ampak prek oporoke.
Strokovnjaki pričakujejo, da bodo cene še naprej rasle. Dušan Lazar iz Century 21 Slovenije napoveduje rast okoli deset odstotkov v letu 2025, medtem ko Vesna Levstek iz Nepremičnine Plus poudarja: »Kupna moč ostaja stabilna, obrestne mere padajo, ponudba je še vedno omejena, povpraševanje pa visoko.«
Preberite več:
Za mlade Slovence vprašanje ni, ali bodo kdaj imeli lastno stanovanje, ampak kako ga bodo dobili – z nakupom ali dedovanjem. Tisti, ki nimajo česa podedovati, bodo ostali trajno zunaj sistema.
