Slovenski nepremičninski trg se v letu 2024 vse bolj razkraja na dva ločena segmenta. Najnovejši podatki statističnega urada kažejo, da so se nove stanovanjske nepremičnine v tretjem četrtletju občutno pocenile, medtem ko so rabljene še naprej zmerno dražile. Gre za razvoj, ki razkriva spremenjeno ravnotežje med ponudbo, povpraševanjem in kupno močjo prebivalstva, hkrati pa odpira vprašanja o prihodnjem razvoju stanovanjskega trga.
V primerjavi z drugim četrtletjem so se cene novih stanovanjskih nepremičnin znižale za 10,6 odstotka. Najizrazitejši padec so zabeležila nova stanovanja, ki so se pocenila za 12 odstotkov, medtem ko so se nove družinske hiše pocenile za precej bolj zmeren 1,6 odstotka. Na drugi strani so se rabljene stanovanjske nepremičnine na četrtletni ravni podražile za 0,8 odstotka, pri čemer so se cene rabljenih stanovanj zvišale za 0,8 odstotka, družinskih hiš pa za 0,7 odstotka.
Različna dinamika po regijah
Pri rabljenih stanovanjih so se razlike med regijami še dodatno poglobile. Največjo rast cen je statistika zaznala v Mariboru, kjer so se rabljena stanovanja v enem samem četrtletju podražila za 2,6 odstotka. Sledila je Ljubljana z 2,4-odstotno rastjo, medtem ko je bila podražitev v preostali Sloveniji precej bolj zadržana, le 0,1-odstotna.
Takšna razpršenost potrjuje, da nepremičninski trg v Sloveniji ne deluje več kot enoten sistem. Medtem ko so največja urbana središča še vedno pod pritiskom povpraševanja, predvsem zaradi zaposlitvenih priložnosti in omejene ponudbe, je drugod dinamika precej bolj umirjena. To velja zlasti za manjša mesta in podeželska območja, kjer se kupci vse pogosteje soočajo z vprašanjem dolgoročne vrednosti naložbe.
Letna zmerna rast z velikimi razlikami
Na letni ravni so se stanovanjske nepremičnine skupno podražile za 2,7 odstotka, kar kaže na razmeroma umirjeno rast cen v primerjavi s preteklimi leti. Vendar tudi tu podatki razkrivajo izrazite razlike med posameznimi vrstami nepremičnin.
Najbolj so se podražile nove družinske hiše, in sicer za 6,9 odstotka, kar kaže na vztrajen interes kupcev za individualno bivanje, zlasti izven mestnih središč. Sledijo rabljena stanovanja, katerih cene so se zvišale za 6,4 odstotka, ter rabljene družinske hiše z 3,5-odstotno rastjo. Povsem drugačna slika pa se kaže pri novih stanovanjih, katerih cene so se na letni ravni znižale kar za 11,8 odstotka.
Ta padec cen novih stanovanj nakazuje, da se trg novogradenj sooča s presežkom ponudbe glede na trenutno kupno moč. Višje obrestne mere, strožji kreditni pogoji in previdnejše odločitve kupcev so prisilili investitorje v prilagajanje cen, da bi ohranili prodajno dinamiko.
Manj prodaj, a večja vrednost
V tretjem četrtletju je bilo v Sloveniji prodanih 2635 stanovanjskih nepremičnin, kar je približno desetino manj kot v predhodnem četrtletju. Kljub manjšemu številu transakcij pa je skupna vrednost prodaj dosegla 469,7 milijona evrov, kar je osem odstotkov manj kot v drugem četrtletju, a hkrati kar 56 odstotkov več kot v enakem obdobju lani.
Ti podatki kažejo, da se trg količinsko ohlaja, vrednostno pa ostaja razmeroma močan. To pomeni, da se prodaja manj nepremičnin, a so te v povprečju dražje ali pa se prodajajo predvsem v bolj cenjenih segmentih in lokacijah.
Rabljene nepremičnine ostajajo hrbtenica trga
Posebej izrazito vlogo še naprej igra trg rabljenih nepremičnin. V tretjem četrtletju je bilo prodanih 2515 rabljenih stanovanjskih nepremičnin, kar je desetino manj kot četrtletje prej, a skoraj tretjino več kot v povprečju lanskega leta. Skupna vrednost teh prodaj je znašala 433,5 milijona evrov, kar pomeni, da rabljene nepremičnine predstavljajo daleč največji del celotnega trga.
Razlog je razmeroma preprost: rabljene nepremičnine so praviloma cenovno dostopnejše, hkrati pa se nahajajo na že uveljavljenih lokacijah z razvito infrastrukturo. Za številne kupce, zlasti mlade in družine, so edina realna možnost v razmerah omejene kreditne sposobnosti.
Razcep med novimi in rabljenimi nepremičninami nakazuje, da se slovenski stanovanjski trg prilagaja novim razmeram. Investitorji v novogradnje se soočajo z realnostjo, da povpraševanje ni več neomejeno, kupci pa postajajo bolj selektivni in cenovno občutljivi. Hkrati ostaja povpraševanje po rabljenih stanovanjih stabilno, zlasti v večjih mestih, kjer strukturno primanjkuje stanovanj.
Preberite več:
Če se bodo obrestne mere v prihodnjih četrtletjih zniževale, bi lahko trg znova dobil zagon, a trenutni podatki kažejo predvsem na obdobje prilagajanja, ne na nenaden preobrat. Stanovanjski trg se tako vse bolj odmika od logike splošne rasti cen in prehaja v fazo, kjer lokacija, vrsta nepremičnine in finančne zmožnosti kupcev odločajo bolj kot kadarkoli prej.
