Cene stanovanj so se od leta 2010 skoraj podvojile, v Ljubljani tretjina dohodka kupi le 39 kvadratov

Stanovanjske nepremičnine so bile v Sloveniji v drugem četrtletju letos za 98,4 odstotka dražje kot v enakem četrtletju leta 2010, v EU pa za 67,9 odstotka, kaže izračun Lider.si na podlagi Eurostatovih indeksov cen stanovanjskih nepremičnin. S tretjino razpoložljivega dohodka je po izračunu Evropske komisije v Ljubljani mogoče kupiti 39 kvadratnih metrov stanovanja, v Sloveniji pa v povprečju 57,3 kvadratnega metra.

V sosednji Italiji so se cene v istem obdobju zvišale le za 2,6 odstotka. Na vrhu lestvice rasti cen od leta 2010 je Madžarska s 313,6 odstotka. Med drugimi sosedami Slovenije so se stanovanja na Hrvaškem podražila za 128,5 odstotka, v Avstriji pa za 127,2 odstotka. Slovenija je z 98,4 odstotka na 15. mestu med 26 članicami, za katere Eurostat objavlja indeks, pred Nemčijo z 82,1 odstotka. Slovenija, Italija, Avstrija in Nemčija imajo skupno valuto in enake obrestne mere Evropske centralne banke, cene stanovanj pa so se v teh državah gibale zelo različno. Evropska komisija v analizi stanovanjske krize iz decembra 2025 za glavni vzrok rasti cen navaja premajhno ponudbo stanovanj.

Rabljena stanovanja so se v Sloveniji od leta 2010 podražila za 102,9 odstotka, nova pa za 69,7 odstotka. Delež novih stanovanj med vsemi transakcijami po junijski oceni Urada za makroekonomske analize in razvoj (UMAR) znaša le okoli tri odstotke. Cene so v Sloveniji dosegle dno v tretjem četrtletju 2014 in so od takrat zrasle za 139,6 odstotka. V drugem četrtletju letos so bile za 9,1 odstotka višje kot leto prej, v EU pa za 4,7 odstotka, kažejo podatki Eurostata.

Ob upoštevanju inflacije, merjene s harmoniziranim indeksom cen življenjskih potrebščin, so se stanovanja v EU od leta 2010 do leta 2025 realno podražila le za 13,1 odstotka, kaže izračun Lider.si. V Sloveniji so se realno podražila za 31,3 odstotka, v Avstriji za 40,1 odstotka, na Hrvaškem za 38,0 odstotka in v Nemčiji za 27,9 odstotka. V Italiji so se realne cene stanovanj v tem obdobju znižale za 26,7 odstotka.

Povprečna plača na zaposlenega, preračunana na polni delovni čas, se je v EU od leta 2010 do leta 2024 zvišala za 45,7 odstotka, cene stanovanj pa so se zvišale za 53,0 odstotka, kažejo podatki Eurostata. V Sloveniji so plače v tem obdobju zrasle za 64,1 odstotka, cene stanovanj pa za 70,9 odstotka.

Najemnine so se v Sloveniji od leta 2010 do leta 2025 zvišale za 70,3 odstotka, v EU pa za 29,3 odstotka, kaže Eurostatov indeks cen dejanskih najemnin za stanovanja. Med lanskim povprečjem in drugim četrtletjem letos so se najemnine v Sloveniji zvišale za 10,2 odstotka, kar je za Romunijo in Hrvaško tretja najvišja rast v EU.

Evropska komisija v dokumentu z naslovom „Understanding the housing crisis“ ocenjuje, da Evropa poleg 1,6 milijona stanovanj, ki jih zgradi vsako leto, potrebuje še okoli 650.000 stanovanj. Število dovoljenj za gradnjo in prenovo stanovanjskih stavb se je od leta 2021 zmanjšalo za 22,2 odstotka. Komisija med vzroki navaja višje gradbene stroške, nižjo produktivnost gradbeništva, pomanjkanje delavcev in dolge postopke za pridobitev dovoljenj, dvig obrestnih mer leta 2022 pa je po njeni oceni zmanjšal kreditno sposobnost gospodinjstev v skoraj vseh članicah. Za kratkoročni najem se oddaja okoli 1,2 odstotka stanovanj v EU in do 20 odstotkov v nekaterih mestnih središčih, a to po oceni Komisije ni glavni strukturni vzrok krize. Navzočnost institucionalnih vlagateljev na nepremičninskem trgu se je od leta 2012 do leta 2020 približno potrojila, vzročne povezave z rastjo cen pa Komisija ne potrjuje.

Ekonomist Evropske centralne banke Johannes Gareis je v februarskem Ekonomskem biltenu zapisal, da so negativni šoki na strani ponudbe zvišali gradbene stroške in cene stanovanj. Cene stanovanj v evrskem območju po njegovi analizi od začetka leta 2024 znova izrazito rastejo.

Evropska komisija dostopnost stanovanj meri s številom kvadratnih metrov, ki jih je mogoče kupiti s tretjino razpoložljivega dohodka. V Budimpešti je to le 14,7 kvadratnega metra, v 22 prestolnicah EU pa manj kot 50 kvadratnih metrov.

Izračuni Lider.si primerjajo Eurostatove četrtletne indekse cen stanovanjskih nepremičnin (2015 = 100) za drugo četrtletje 2010 in drugo četrtletje 2026. Realna rast in primerjava s plačami temeljita na letnih povprečjih indeksov in na harmoniziranem indeksu cen življenjskih potrebščin. Podatki za letos so začasni, za Grčijo pa Eurostat indeksa ne objavlja. Podatke za tretje četrtletje bo Eurostat objavil 11. januarja 2027.