Petnajst let po globalni finančni krizi se je evropski nepremičninski trg preoblikoval toliko, da danes bolj kot o lastniških stanovanjih govorimo o preživetju na trgu najemnin. Po podatkih Eurostata za leto 2023 živi v lastniških nepremičninah dobrih 69,7 % Evropejcev, medtem ko je imelo leta 2010 svoj dom še 70,7 % prebivalcev. Razlika se zdi majhna, a skriva dramatičen premik: lastništvo pada prav tam, kjer so cene stanovanj rasle najhitreje (v državah EU-15).
Slovenija tu izstopa. Ne sicer kot država ekstremov, ampak kot del redkega evropskega kluba, kjer se je delež lastništva po letu 2010 okrepil, ne zmanjšal. Po podatkih Eurostata je pri nas svoj dom leta 2023 imelo okoli 74 % prebivalcev, kar je nadpovprečno za EU in bistveno višje od velikih držav Zahodne Evrope. V Nemčiji je lastnikov le 46,6 %, v Avstriji 53,4 %, na Danskem 59,2 %, Francija in Belgija, nekoč močna lastniška trga, pa prav tako padata.
Najvišji delež lastništva beležijo Romuni (94 %), Slovaki (93 %) in Madžari (92 %). Nemčija je edina večja država, kjer je več kot polovica prebivalcev v najemu (53 %).
Visoko lastništvo v Sloveniji je posledica zgodovinske privatizacije stanovanj po osamosvojitvi in nižje mobilnosti prebivalstva. Mladi, ki iščejo svoj prvi dom, pogosto računajo na pomoč staršev. Trg najemnin pri nas ni razvit, zato lastništvo ostaja glavni model bivanja.
Hiše ali stanovanja?
V EU leta 2024 živi 51 % ljudi v hiši, 48 % v stanovanju, 1 % pa v drugih oblikah nastanitve. V mestih prevladujejo stanovanja v blokih (73 %), na podeželju pa hiše (83 %). Slovenija sledi podobnemu vzorcu. V Ljubljani in večjih mestih pretežno stanovanja v blokih, medtem ko na podeželju prevladujejo enodružinske hiše, pogosto z več sobami, kot jih gospodinjstva dejansko potrebujejo.
Prenatrpanost v EU znaša 17 %, pri nas je nižja. Po drugi strani pa približno tretjina prebivalcev živi v prevelikih stanovanjih, kar je običajno pri starejših družinah. Takšna razmerja ustvarjajo dobro raven udobja, hkrati pa pomenijo izzive pri energetski učinkovitosti in prenovi.
Cene stanovanj in najemnin: Slovenija med vzhodom in zahodom
Med letoma 2010 in 2024 so se cene stanovanj v EU dvignile za 53 %, najemnine pa za 25 %. Največje rasti so bile zabeležene na Madžarskem (+231 %), v Estoniji (+228 %) in Litvi (+179 %). Slovenija je v sredini vzhodnoevropskih držav. Cene naraščajo, predvsem v Ljubljani in večjih mestih, a še vedno pod povprečjem zahodnih držav, kot ga vidimo na Irskem, Nizozemskem ali Danskem.
Po podatkih Eurostata skoraj 10 % prebivalcev v mestih živi v gospodinjstvih, kjer stroški stanovanja presegajo 40 % razpoložljivega dohodka. V Sloveniji je ta delež nižji, a bodo rastoče cene najemnin in nepremičnin pritisk še stopnjevale. Mladi in samski, ki se želijo odseliti od staršev, bodo čutili največji finančni pritisk.
Velikost in prenatrpanost
Povprečno ima v EU vsak prebivalec 1,7 sobe, v gospodinjstvu pa so 2,3 osebe. Slovenija se tu uvršča med povprečje vzhodnoevropskih držav, saj so stanovanja nekoliko večja kot v večini zahodnih držav, hkrati pa je število oseb v gospodinjstvu podobno.
Prenatrpanost je pod evropskim povprečjem, medtem ko je prevelikih stanovanj približno tretjina, predvsem pri starejših družinah, kjer otroci odidejo, starši pa ostanejo v hišah ali stanovanjih. Ta dinamika omogoča udobno bivanje, hkrati pa predstavlja izziv pri energetski učinkovitosti.
Evropski podatki kažejo, da 9 % prebivalcev EU ne more dovolj ogreti svojega doma. Slovenija spada med najboljše: manj kot 3 % gospodinjstev ne more dovolj ogreti stanovanja, kar nas postavlja ob bok Finski in Poljski. Kljub temu je velik del slovenskih stanovanj star in potrebuje prenovo, sicer bodo stroški ogrevanja in vzdrževanja še naprej višji.
Gradnja novih stanovanj
V EU je bilo leta 2024 izdanih 1,5 milijona gradbenih dovoljenj. Največ jih je bilo na Poljskem (287.000), ki ji sledi Francija (284.000), najmanj pa v Luksemburgu (3.900). Slovenija je s številko okoli 10.000 dovoljenj v sredini EU.
Število novih stanovanj ne dohaja povpraševanja, kar pomeni, da bodo cene še naprej rasle, zlasti v mestih. Po podatkih Eurostata je bilo v EU za stanovanjske projekte vloženih približno 5,3 % BDP, pri nas pa okoli 4 %, kar kaže na potrebo po večjih investicijah v gradnjo novih enot.
Če povzamemo, ima Slovenija visok delež lastnikov (74 %), ki je nad povprečjem EU. Prenatrpanost je nižja od evropskega povprečja, prevelikih stanovanj je približno tretjina. Cene stanovanj rastejo, zlasti v Ljubljani, a še vedno pod zahodnim pritiskom. Energetska učinkovitost je dobra, a stare stavbe zahtevajo prenovo, gradnja novih stanovanj pa ne dohaja povpraševanja.
Preberite več:
Slovenija tako ostaja država z visokim deležem lastništva in zmerno rastočimi cenami, a bo prihodnost pokazala, kako dolgo bo ta model vzdržen, če se bodo trendi cen in pomanjkanja stanovanj nadaljevali.
