V Sloveniji 1.589 družb oddaja nepremičnine. Po analizi, ki jo je za Lider.si opravila bonitetna hiša CompanyWall, te družbe skupaj upravljajo 3,68 milijarde evrov premoženja. Lani so ustvarile 137 milijonov evrov čistega dobička, donos na sredstva je 3,7 odstotka. V portfeljih prevladujejo poslovni prostori, trgovski objekti in logistične površine. Stanovanj skoraj ni.
Dvosobno stanovanje s 60 kvadratnimi metri v Ljubljani danes stane 300 tisoč evrov, s stroški nakupa 312 tisoč. Srednja cena rabljenega stanovanja je lani po podatkih Geodetske uprave prvič presegla 5.000 evrov na kvadratni meter. Najemnina za primerljivo stanovanje se giblje med 800 in 1.100 evri mesečno. Ob srednji najemnini 950 evrov in enem praznem mesecu na leto bruto prihodek znaša 10.450 evrov. Cedularni davek pobere 2.350 evrov, stroški vzdrževanja dodatnih 1.900. Lastniku ostane 6.200 evrov na 312 tisoč evrov naložbe. To je 2-odstotni donos.
| PRIMERJAVA DONOSA: STANOVANJE, PISARNA, DEPOZIT | |||
|---|---|---|---|
| Kazalnik | Stanovanje | Pisarna | Depozit |
| Velikost (m²) | 60 | 60 | – |
| Cena nakupa (EUR) | 312.000 | 156.000 | 312.000 |
| Bruto letni prihodek (EUR) | 10.450 | 7.920 | 9.672 |
| Davek (EUR) | -2.351 | -1.782 | -2.168 |
| Stroški vzdrževanja (EUR) | -1.900 | -1.200 | 0 |
| Neto letni donos (EUR) | 6.199 | 4.938 | 7.504 |
| Neto donos (%) | 2,0 | 3,2 | 2,4 |
| Likvidnost | nizka | nizka | visoka |
| Tveganje neplačnika | visoko | srednje | ni |
| Lider.si | Viri: GURS, FURS, Obrestuj.si, nepremičninski portali | |||
Pisarniški prostor s 60 kvadratnimi metri na primerljivi lokaciji stane od 2.000 do 3.000 evrov na kvadratni meter. Celotni strošek nakupa je 156 tisoč evrov. Najemnina v Ljubljani se giblje od 10 do 18 evrov na kvadratni meter mesečno. Pri 12 evrih in enem praznem mesecu lastniku po davku in stroških letno ostane 4.940 evrov. Pol manj kapitala, 3,2-odstotni donos.
Donos je le del razlike. Stanovanjskega najemnika, ki preneha plačevati, je po slovenski zakonodaji težko izseliti. Postopek traja mesece, včasih leta. Poslovni najem ureja pogodba med dvema pravnima subjektoma, odpoved je hitrejša. Pisarna ne zahteva pohištva, sanitarnih popravil in klicev sredi noči.
Marže sektorja za oddajanje so v zadnjih petih letih znašale od 10 do 24 odstotkov. Sredstva so od leta 2020 narasla za 680 milijonov evrov, število zaposlenih pa se je zmanjšalo s 1.435 na 1.062. Na zaposlenega pride 3,5 milijona evrov premoženja. Panoga potrebuje veliko kapitala in malo ljudi. Pravne osebe z amortizacijo nepremičnin zmanjšujejo davčno osnovo, fizična oseba s stanovanjem te možnosti nima.
| ODDAJANJE NEPREMIČNIN V SLOVENIJI, 1.589 DRUŽB | ||||
|---|---|---|---|---|
| Kazalnik | 2020 | 2022 | 2024 | 2025* |
| Celotni prihodki (mio EUR) | 409 | 522 | 560 | 565 |
| Neto dobiček (mio EUR) | 42 | 99 | 83 | 137 |
| Neto marža (%) | 10,2 | 18,9 | 14,8 | 24,3 |
| Sredstva (mrd EUR) | 3,00 | 3,31 | 3,54 | 3,68 |
| Donos na sredstva (%) | 1,4 | 3,0 | 2,3 | 3,7 |
| Zaposleni | 1.435 | 1.347 | 1.146 | 1.062 |
 *2025: zadnji dostopni podatki AJPES, SKD 68.200 | ||||
Poslovni prostori se v recesiji praznijo hitreje od stanovanj. Profesionalni oddajalci to vedo in tveganje blažijo z razpršenostjo portfelja in višjim donosom.
Stanovanje za oddajanje v Ljubljani ostaja privlačno za tiste, ki stavijo na nadaljnjo rast cen. V petih letih so se stanovanja podražila za skoraj 80 odstotkov in kapitalski dobiček je prinesel bistveno več kot najemnina. Geodetska uprava za leto 2026 ob geopolitični negotovosti in morebitni ponovni rasti obrestnih mer napoveduje umiritev. Opaznega znižanja ne pričakuje, razen v primeru globalne gospodarske krize, ki je ne izključuje. Kdor kupuje stanovanje za oddajanje brez pričakovanja, da bodo cene rasle naprej, kupuje 2-odstotni donos na 312 tisoč evrov vezanega kapitala. Družbe s 3,68 milijarde sredstev so se odločile drugače.
En odgovor
Računica je logična: manj tveganj, manj problemov, višji donosi.