Še pred desetletjem je bil odgovor na vprašanje, kam z denarjem, za številne Slovence samoumeven. V nepremičnino. Stanovanje je veljalo za varno naložbo, ki dolgoročno ohranja vrednost. Danes se del varčevalcev, predvsem mlajših, vse pogosteje ozira tudi proti globalnim ETF-skladom.
Vprašanje, ali denar vložiti v stanovanje za oddajanje ali v globalno razpršen borzni sklad, je postalo ena od zanimivejših dilem slovenskih vlagateljev. Ne gre zgolj za spremembo navad posameznikov, ampak za del širšega evropskega trenda.
Evropski vlagatelji so lani v delniške ETF-sklade vložili 261 milijard evrov, medtem ko so iz klasičnih vzajemnih skladov umaknili 14 milijard evrov. V ospredje tako prihajajo poceni, razpršeni in razmeroma preprosti naložbeni produkti. Tudi v Sloveniji je ponudba za dolgoročne vlagatelje širša kot nekoč.
Razlogov za premik je več. Slovenci imajo na bančnih računih več kot 29 milijard evrov, približno štiri petine tega denarja pa je na tekočih računih, kjer so obresti praviloma zelo nizke. Ob inflaciji to pomeni, da denar izgublja kupno moč, zato vse več varčevalcev išče možnosti za dolgoročno oplemenitenje prihrankov.
Dodatno spodbudo je letos prinesla uvedba individualnega naložbenega računa, davčno ugodnejšega instrumenta za dolgoročno vlaganje. Po ocenah bank naj bi v prvem letu pritegnil okoli 30.000 novih vlagateljev. Tudi Ljubljanska borza je lani zabeležila 40-odstotno rast prometa, poleti pa je zaživel prvi domači ETF, usmerjen v slovenske delnice.
Privlačnost ETF-jev je predvsem v njihovi preprostosti. Z enim nakupom lahko vlagatelj pridobi izpostavljenost do velikega števila podjetij po svetu, pri tem pa lahko začne tudi z razmeroma majhnim zneskom. Ni najemnikov, popravil, praznih stanovanj ali skrbi, ali bo treba čez nekaj let zamenjati streho ali prenoviti kopalnico.
Pomembna prednost je tudi likvidnost. ETF je mogoče praviloma prodati hitro, medtem ko je pri nepremičnini treba najti kupca, urediti financiranje in izpeljati celoten prodajni postopek.
A tudi beton ima svoje adute
Nepremičnina kljub temu še zdaleč ni izgubila privlačnosti. Slovenski trg je v zadnjih letih pokazal, zakaj. Stanovanjske nepremičnine so se lani podražile za okoli šest odstotkov, rabljena stanovanja v Ljubljani pa so se približala oziroma ponekod presegla 5.000 evrov za kvadratni meter.
Za lastnika stanovanja je donos poleg morebitne rasti vrednosti tudi najemnina. Prav mesečni prihodek od najemnika je za številne vlagatelje bolj otipljiv kot rast vrednosti naložbe na trgovalnem računu.
Toda nepremičnina ima svojo ceno. Pri nakupu na kredit obresti pomembno vplivajo na končni donos, saj se stanovanjske kreditne obrestne mere gibljejo med 3,3 in 4,1 odstotka. Od najemnine je treba odšteti financiranje, vzdrževanje, davke, zavarovanje in morebitna obdobja, ko stanovanje ni oddano.
Naložba je poleg tega močno skoncentrirana. Če kupimo stanovanje v Ljubljani, smo vezani na eno nepremičnino in en trg. Pri globalnem ETF-ju je tveganje razpršeno med številna podjetja in države, čeprav to seveda ne pomeni, da je naložba skoraj brez tveganja.
| STANOVANJE ZA ODDAJANJE PROTI GLOBALNEMU SKLADU | ||
|---|---|---|
| Vidik | Nepremičnina za oddajanje | Globalni sklad ETF |
| Vstopni prag | Visok, potreben kredit | Nizek, tudi pod 100 € |
| Razpršenost | Ena lokacija, en objekt | Tisoči podjetij po svetu |
| Likvidnost | Nizka, prodaja traja | Visoka, prodaja v hipu |
| Donos | Najemnina in rast vrednosti | Rast tečaja, zgodovinsko povprečje okoli 8 % nominalno |
| Glavna tveganja | Najemniki, obnove, kredit, ena lokacija | Nihajnost, potreba po disciplini |
| Vpletenost | Aktivno upravljanje | Praktično brez dela |
Prikaz je splošen in ne pomeni naložbenega nasveta.
Kaj je torej boljše?
Enoznačnega odgovora ni. Nepremičnina in ETF imata povsem različna profila tveganja in donosa.
ETF prinaša večjo razpršenost, praviloma nižje transakcijske stroške in precej večjo likvidnost. Po drugi strani lahko njegova vrednost v kratkem času močno pade, zato je primernejši za vlagatelja z daljšim časovnim horizontom in dovolj discipline, da ne prodajate ob prvem večjem padcu.
Stanovanje je bolj oprijemljiva naložba in lahko prinaša reden najemni prihodek, vendar zahteva bistveno več kapitala, pogosto tudi kredit, ter prinaša stroške vzdrževanja, upravljanja in davčne obveznosti. Poleg tega ga ni mogoče preprosto razpršiti na več trgov.
Trenutnega premika k ETF-jem ni razumeti kot konec obdobja, v katerem so Slovenci stavili na nepremičnine. Bolj gre za to, da imajo danes na voljo več različnih možnosti. Beton ostaja pomemben del slovenskega varčevanja, vendar po dolgem času ni več edina samoumevna izbira.
