Razkorak na trgu nepremičnin: cene stanovanj v Mariboru rastejo trikrat hitreje kot v Ljubljani

Cene stanovanjskih nepremičnin so bile v prvem četrtletju 2026 za 9,3 odstotka višje kot v enakem obdobju lani. Na četrtletni ravni pa so zrasle za 3,0 odstotka. Gre za nadaljevanje rasti, ne za obrat, in rast še pospešuje. Lani je bila letna rast po revidiranih podatkih 7,4-odstotna, letošnje prvo četrtletje pa to raven že presega. Draginja na stanovanjskem trgu se ni umirila niti za trenutek.

Ljubljana je edino območje v državi, kjer so se, po podatkih statističnega urada, rabljena stanovanja na četrtletni ravni pocenila, in sicer za 0,3 odstotka. V istem obdobju so se v Mariboru podražila za 5,5 odstotka, v preostali Sloveniji pa za 4,0 odstotka. Na letni ravni je slika podobna, le da je razkorak še izrazitejši. Ljubljana je v plusu s 6,3 odstotka, Maribor pa s 17,5 odstotka, kar je skoraj trikrat hitrejša rast. Preostala Slovenija brez teh dveh mestnih občin je medletno pridobila 11,0 odstotka.

Ljubljana je v zadnjih desetih letih rasla najprej in najhitreje, cene tam so danes na ravni, ki za marsikoga presega meje dosegljivosti, zato se povpraševanje seli proti cenejšim mestom. Maribor je dolgo veljal za počasnejši, bolj stabilen trg, zdaj pa prav tam beležimo najvišjo rast v celotni državi. Gre za vzorec dohitevanja, ki ga poznamo tudi z drugih evropskih trgov, ko se glavno mesto približa zgornji meji, kapital in povpraševanje pa se preusmerita v naslednji največji center. 

Pri delitvi na rabljeno in novo se slika obrne, tudi odvisno od tega, ali gledamo eno četrtletje ali eno leto. Na medletni ravni so hitreje rasle rabljene nepremičnine, rabljena stanovanja in hiše skupaj so se podražila za 10,1 odstotka, novogradnje pa za 6,8 odstotka. Znotraj tega so najbolj zrasle cene rabljenih stanovanj, za 10,7 odstotka, in cene novih hiš, za 11,9 odstotka. Na četrtletni ravni pa so hitreje rasle prav novogradnje, ki so v zadnjih treh mesecih pridobile 6,9 odstotka vrednosti, medtem ko so rabljene nepremičnine v istem obdobju zrasle za 2,3 odstotka. Kratkoročno torej vodijo novogradnje, dolgoročno pa rabljeni trg, kar je smiselno, saj je ponudba novogradenj manjša in bolj nihajoča, posamezne velike transakcije pa lahko četrtletni indeks premaknejo bolj kot pri obsežnejšem rabljenem trgu.

V prvem četrtletju je bilo skupno prodanih stanovanjskih nepremičnin v vrednosti 499,4 milijona evrov. Rabljenih je bilo 2.512, na ravni lanskega povprečja, v skupni vrednosti 474,7 milijona evrov. V Mariboru se je število prodanih rabljenih stanovanj v primerjavi s prejšnjim četrtletjem povečalo za četrtino, na 226 prodaj v vrednosti 32,7 milijona evrov. To pojasni tudi, zakaj je prav Maribor letos nosilec najvišje rasti cen, povpraševanje se je tja vidno preselilo, ne le cene.

Druga zgodba te objave je revizija podatkov za celo leto 2025. SURS je od Geodetske uprave naknadno prejel podatke o večjem številu prodaj novih nepremičnin, zato je letno rast za 2025 popravil navzgor, s prvotno objavljenih 5,8 odstotka na 7,4 odstotka. Najbolj se je spremenila ocena za nova stanovanja, ki naj bi se po prvotnih podatkih lani pocenila za 1,7 odstotka, po reviziji pa so se podražila za 9,9 odstotka. Število prodanih novih nepremičnin v letu 2025 se je s prvotno ocenjenih 397 popravilo na 675, vrednost teh prodaj pa z 120,5 na 183,7 milijona evrov.

Razkorak med prvotno in revidirano številko je tolikšen, da spremeni samo sliko trga, lani torej ni šlo za umirjanje novogradenj, kot je kazalo spomladi, temveč za eno najmočnejših rasti v zadnjih letih. To je tudi opomnik, da je treba sveže četrtletne podatke o novogradnjah jemati z določeno rezervo, dokler jih GURS ne dopolni z zamudo vpisanimi prodajami.