Pred leti so številni kupci stanovanj sklenili dolgoročne kredite s fiksno obrestno mero okoli 1,5 odstotka. Danes, ko razmišljajo o selitvi v večje ali drugačno stanovanje, se pogosto znajdejo pred vprašanjem, ali lahko ta ugodni kredit obdržijo ali pa ga bodo morali predčasno odplačati in najeti novega po skoraj dvakrat višji obrestni meri.
Menjava zavarovanja je pravno mogoča, vendar je v veliki meri odvisna od poslovne politike banke. V praksi se pogosto govori o “prenosu kredita”. Kreditna pogodba ostane enaka, spremeni se le nepremičnina, na kateri je vpisana hipoteka.
Če banka s tem soglaša, se hipoteka izbriše s prodanega stanovanja in vpiše na novo nepremičnino. Kreditojemalec obdrži enake pogoje financiranja, tudi obrestno mero, kar je pri kreditih, sklenjenih v času rekordno nizkih obrestnih mer, največja prednost.
Pravno takšna rešitev ni sporna. Banka in kreditojemalec skleneta aneks h kreditni pogodbi, opravi se nova cenitev nepremičnine, pripravi notarski zapis in v zemljiško knjigo vpiše nova hipoteka.
V praksi se največkrat zaplete pri zavarovanju kredita. Banke praviloma ne želijo obdobja, ko posojilo ne bi bilo zavarovano, zato mora biti nova hipoteka urejena še pred izbrisom stare. To pomeni, da mora imeti kreditojemalec za določen čas praviloma na voljo obe nepremičnini ali drugo ustrezno zavarovanje.
To je tudi razlog, da je menjava hipoteke precej lažja pri tistih, ki novo stanovanje kupujejo še pred prodajo starega, precej težje pa pri kupcih, ki nakup financirajo šele s kupnino od prodaje.
| OBRESTNE MERE STANOVANJSKIH KREDITOV, JULIJ 2026 | |
|---|---|
| Kazalnik | Vrednost |
| Najnižja fiksna mera (180.000 €, 20 let) | 3,15 % |
| Najvišja fiksna mera | 3,80 % |
| Stara ugodna fiksna mera (za primerjavo) | 1,50 % |
| 6-mesečni euribor | 2,72 % |
| Delež novih kreditov s fiksno mero | 88 % |
Vir: primerjava ponudb bank, stanje julij 2026.
Tudi če so vsi formalni pogoji izpolnjeni, banka takšne spremembe ni dolžna odobriti.
Razlog ni nujno v novi nepremičnini ali boniteti komitenta. Pogosto gre preprosto za poslovno odločitev. Krediti, odobreni po fiksni obrestni meri okoli 1,5 odstotka, so za banke danes bistveno manj donosni kot nova posojila, ki jih sklepajo po obrestnih merah med približno 3,15 in 3,80 odstotka.
To še ne pomeni, da bo banka menjavo zavrnila, pomeni pa, da bo takšno vlogo praviloma obravnavala precej bolj previdno kot pred nekaj leti.
Prav zato so izkušnje komitentov zelo različne. Nekateri zamenjavo uredijo brez večjih težav, drugi dobijo zavrnitev ali pa jim banka predlaga sklenitev nove kreditne pogodbe.
Razlika ni zanemarljiva
Zakaj se sploh splača vztrajati pri starem kreditu, pokaže že preprost izračun.
Po julijski primerjavi ponudb enajstih bank se fiksne obrestne mere za stanovanjski kredit v višini 180.000 evrov z ročnostjo 20 let gibljejo med 3,15 in 3,80 odstotka. Že razlika med najugodnejšo in najdražjo ponudbo pomeni približno 14.200 evrov skupnih stroškov.
Če pa današnje ponudbe primerjamo s krediti, sklenjenimi po približno 1,5-odstotni fiksni obrestni meri, razlika skozi celotno odplačilno dobo naraste na več deset tisoč evrov.
Zato se pred prodajo stanovanja splača preveriti, ali banka dopušča menjavo zavarovanja pri obstoječem kreditu in to še pred podpisom kupoprodajne pogodbe, ker si s tem lahko prihranite precej višji strošek financiranja.
Ob prodaji nepremičnine se še vedno pojavljajo primeri, ko se v pogodbo vpiše nižja kupnina od dejansko dogovorjene, da bi bila davčna obveznost nižja, a je takšna praksa tvegana.
