Cene nepremičnin v Sloveniji so v prvem četrtletju 2026 v primerjavi z enakim obdobjem lani zrasle za 9,3 odstotka, kar je skoraj dvakrat nad povprečjem EU, ki je v istem obdobju znašalo 5,1 odstotka, in skoraj dvakrat nad povprečjem evroobmočja pri 4,7 odstotka. Hkrati pa Slovenija beleži nenavaden pojav med državami EU, saj najemnine pri nas med letom 2025 in prvim četrtletjem 2026 po podatkih Eurostata niso rasle, temveč so padle za 0,9 odstotka. Med 27 državami EU je Slovenija edina, ki so ji cene padle.
Cena nakupa raste hitreje od povprečja EU, cena najema pa se giblje v nasprotno smer. To ni tipično za trg, kjer se pritisk povpraševanja enakomerno preliva v oba segmenta.
Z 9,3-odstotno rastjo cen nepremičnin je Slovenija v zgornji tretjini EU, a daleč od vrha. Prehitele so jo Portugalska s 17,8 odstotka, Bolgarija s 14,8 odstotka, Slovaška s 14,4 odstotka in Hrvaška s 14,3 odstotka. Med zahodnoevropskimi državami izstopa Španija z 12,8-odstotno rastjo, medtem ko Nemčija beleži zgolj 1,4-odstotno rast, Avstrija 4,2-odstotno in Francija le 0,1-odstotno. Edina država z dejanskim padcem cen nepremičnin ostaja Finska z minus 2,0 odstotka.
| RAST CEN NEPREMIČNIN V EU, Q1 2026 (medletno) | ||
|---|---|---|
| Država | Rast Q1 2026 | Rast Q4 2025 |
| Portugalska | +17,8 % | +18,9 % |
| Bolgarija | +14,8 % | +12,6 % |
| Hrvaška | +14,3 % | +15,9 % |
| Španija | +12,8 % | +12,9 % |
| Slovenija | +9,3 % | +7,4 % |
| Povprečje EU | +5,1 % | +5,4 % |
| Avstrija | +4,2 % | +3,7 % |
| Italija | +5,2 % | +4,0 % |
| Nemčija | +1,4 % | +2,6 % |
| Finska | −2,0 % | −2,6 % |
Vir: Eurostat, indeks cen stanovanjskih nepremičnin (HPI), 2. julij 2026.
Za Slovenijo je v tem kontekstu zanimiva kombinacija z Avstrijo. Avstrija je leta 2022 in 2023 beležila padce cen nepremičnin, lani je rastla za 3,7 odstotka, zdaj za 4,2 odstotka. Slovenija je v istem obdobju rasla hitreje, kar pomeni, da se razkorak med cenami nepremičnin v Avstriji in pri nas postopoma manjša, čeprav so avstrijske cene absolutno še vedno bistveno višje.
Podatek o najemninah je za primerjavo z južnimi sosedi posebej nazoren. Hrvaška beleži 21,9-odstotno rast najemnin med letom 2025 in prvim četrtletjem 2026, kar je daleč najvišje v EU. Sledita Bolgarija s 6,4 odstotka in Grčija s 5,0 odstotka. Povprečna rast najemnin v EU je v istem obdobju znašala 1,8 odstotka.
Hrvaška rast najemnin ne preseneča, saj so visoka turistična obremenjenost obalnih mest, naraščanje kratkoročnih najemov prek platform in splošna inflacija stroškov storitev gnali najemnine navzgor po vsej državi.
| RAST NAJEMNIN V IZBRANIH DRŽAVAH EU (povprečje 2025 vs. Q1 2026) | |
|---|---|
| Država | Sprememba najemnin |
| Hrvaška | +21,9 % |
| Bolgarija | +6,4 % |
| Grčija | +5,0 % |
| Povprečje EU | +1,8 % |
| Finska | 0,0 % |
| Slovenija | −0,9 % |
Slovenija je edina država EU z negativno rastjo najemnin v tem obdobju. Vir: Eurostat, 2. julij 2026.
V Sloveniji je padec najemnin za 0,9 odstotka statistično anomalija znotraj EU. Finsko, ki je druga z ničelno rastjo, zaznamuje splošno ohlajanje nepremičninskega trga, ki se vidi tako pri cenah kot pri najemninah. Slovenija pa izkazuje razkol, ker cene rastejo, najemnine padajo.
Možni dejavniki so regulatorna dinamika na najemnem trgu, povečana ponudba najemnih stanovanj v določenih regijah ali statistični učinek sprememb v sestavi najemnih pogodb, ki jih Eurostat meri.
Kdor kupuje stanovanje ali hišo, vstopa na trg, ki je v zadnjem letu zrasel za 9,3 odstotka, hitreje od večine zahodne Evrope. Kdor najema, pa je v situaciji, ko cena v povprečju ni rasla, marveč je celo nekoliko upadla. Ta razkol med nakupnim in najemnim trgom je v EU izjema in kaže, da Slovenija ni standardni primer, ampak trg s svojo lastno dinamiko.
