V Nemčiji o prodaji nepremičnine razmišlja vsak drugi zasebni najemodajalec, kaže anketa svetovalne družbe PwC. V Sloveniji v celotni dejavnosti poslovanja z nepremičninami posluje le okoli 1.600 družb, množični najem stanovanj pa oddaja razpršen sloj zasebnih lastnikov, ki jih uradne evidence ne zajamejo, kaže analiza, ki jo je za Lider.si opravila bonitetna hiša CompanyWall na podlagi evidenc AJPES.
Anketa PwC med približno 4.000 zaposlenimi v 12 nemških velemestih je pokazala, da rastoči stroški gradnje in prenove pestijo 84 odstotkov zasebnih najemodajalcev, 76 odstotkov jih opozarja na nejasna pravila pri energetski prenovi, 72 odstotkov pa meni, da regulacija najemnin znižuje privlačnost vlaganja v oddajanje. O prodaji razmišlja vsak drugi lastnik, v Berlinu dve tretjini. Strokovnjak PwC Harald Heim pričakuje dodatno zaostritev razmer.
Zasebni najemodajalci imajo v Nemčiji v lasti okoli 16 milijonov stanovanj, več kot polovico vseh najemnih, zato njihov umik neposredno zmanjša ponudbo. Cene stanovanj so v velemestih v zadnjem desetletju rasle hitreje od najemnin, donos oddajanja pa je padel; v Münchnu je povprečna cena leta 2024 dosegla okoli 8.600 evrov za kvadratni meter. Ko najemni donos pade pod obresti varnih naložb, oddajanje izgubi ekonomski smisel.
V Nemčiji se ta umik vidi sproti, ker država najemni sektor meri. V Sloveniji se enak premik lahko zgodi neopazno, saj večine najemnega trga uradna statistika ne zajame. Slovenski najemni sektor nima primerljivega institucionalnega jedra. Po analizi CompanyWall okoli 1.600 nepremičninskih družb zaposluje le nekaj tisoč ljudi, njihova povprečna bilančna aktiva pa presega 40 milijonov evrov. Večina je naložbenih in holdinških struktur, kjer je kapital vezan v nepremičnine, ne pa podjetij, ki bi oddajala stanovanja najemnikom.
| SEKTOR POSLOVANJA Z NEPREMIČNINAMI V SLOVENIJI 2022-2024 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Leto | Število družb | Prihodki (mio EUR) | Bilančna aktiva (mio EUR) | Povprečna aktiva na družbo (mio EUR) |
| 2022 | 1.502 | 8.497 | 73.506 | 48,9 |
| 2023 | 1.555 | 9.976 | 79.015 | 50,8 |
| 2024 | 1.622 | 8.217 | 70.599 | 43,6 |
 Vir: CompanyWall na podlagi evidenc AJPES, dejavnost L (poslovanje z nepremičninami), gospodarske družbe | ||||
Pravo oddajanje stanovanj nosijo posamezni lastniki zunaj uradnih registrov. Geodetska uprava v poročilu za leto 2025 ugotavlja, da najemni trg fizičnih oseb ostaja nepregleden, saj lastniki o sklenjenih najemih pogosto ne poročajo ali navajajo nerealne najemnine. Tri četrtine gospodinjstev živijo v lastniškem stanovanju, tržni najem pa je ozek in slabo evidentiran.
Tudi v Ljubljani se oddajanje vse manj izplača. Bruto donos oddajanja se giblje okoli štirih odstotkov, po odbitku stroškov in praznih obdobij pa neto donos pade pod obresti slovenskih državnih obveznic. Za posameznega lastnika postane nakup stanovanja za oddajanje slabša naložba od netveganega papirja, enak račun pa stoji za umikom najemodajalcev v Nemčiji. Urad za makroekonomske analize in razvoj v poročilu Kakovost življenja v Sloveniji 2026 ugotavlja, da najemnine rastejo hitreje od povprečja Evropske unije, najemniki v tržnem najemu pa nosijo petkrat višje stanovanjske stroške od državnega povprečja.
Vrednost točke za izračun neprofitne najemnine se je s prvim aprilom 2026 zvišala na 3,82 evra, prvi izračuni ministrstva za solidarno prihodnost pa kažejo dvige tudi do 80 odstotkov. Kratkoročno oddajanje turistom, ki obsega skoraj 23 odstotkov tržnih najemnih stanovanj, bo v občinah z visokim tveganjem od leta 2027 omejeno na največ 60 dni na leto.
| NAJEMNI TRG, NEMČIJA IN SLOVENIJA | ||
|---|---|---|
| Kazalnik | Nemčija | Slovenija |
| Delež lastniških stanovanj | okoli 47 % (najnižji v EU) | okoli 75 % |
| Najemni fond v lasti zasebnih najemodajalcev | okoli 16 mio stanovanj, nad polovico najema | ni uradne evidence |
| Najemodajalci, ki razmišljajo o prodaji | vsak drugi | ni podatka |
| Povprečna cena stanovanja v velemestu, 2024 | München okoli 8.600 €/m² | Ljubljana okoli 5.000 €/m² |
| Regulacija najemnin | zavora najemnin, kapa na modernizacijo | neprofitne do +80 %, kratkoročni najem 60 dni, dohodnina s 25 na 15 % |
| Stanje najemnega trga | merjeno in pregledno | uradno neevidentirano |
| Lider.si | Vir: PwC, Eurostat, GURS, UMAR, CompanyWall | ||
Nemški najemodajalci za svoj umik krivijo prav regulacijo najemnin in stroge zahteve po energetski prenovi. Slovenski Urad za makroekonomske analize priporoča močnejše posege, od davka na nepremičnine do omejevanja naložbenih nakupov stanovanj, predlog interventnega zakona pa znižuje dohodnino na najemnine s 25 na 15 odstotkov, da bi na trg privabil več oddajalcev. Če bo nižja obdavčitev res povečala ponudbo, se bo to pokazalo v številkah; če bo regulacija oddajanje odvrnila, Slovenija tega ne bo opazila pravočasno, ker svojega najemnega trga ne meri.
Konec leta 2025 je bilo v Sloveniji evidentiranih okoli 354.000 stanovanj v večstanovanjskih stavbah, podatka o tem, koliko jih je oddanih v tržni najem, pa uradne evidence ne vsebujejo.
