Slovenija je v letu 2024 beležila največji padec prodaj stanovanj in hiš med vsemi državami EU, za 17,7 odstotka. Leto pozneje, v 2025, je zabeležila največjo rast, za 29,9 odstotka. Nobena druga država v EU ni v dveh zaporednih letih nihala toliko in v tako nasprotnih smereh, kažejo podatki Eurostata. Trg nepremičnin je bil zamrznjen, zdaj se tali.
Razlaga za obe skrajnosti je ista in to so obrestne mere ECB. Ko je ECB med letoma 2022 in 2024 dvignila ključne obrestne mere na štiri odstotke, so mesečni obroki za nova stanovanjska posojila v Sloveniji narasli za tretjino ali več glede na leta nizkih obrestnih mer. Kupci so odlašali, prodajalci niso spuščali cen, trg se je v bistvu ustavil. Ko je ECB od septembra 2024 začela zniževati obrestne mere, se je nakopičeno in zadržano povpraševanje sprostilo čez noč. V vsakem četrtletju leta 2025 je bila Slovenija med vodilnimi v EU po rasti prodaj, v tretjem četrtletju celo prva z 47,2-odstotno medletno rastjo.
ECB je junija letos znova dvignila obrestne mere za 25 bazičnih točk. Če bo to začetek novega dvižnega cikla, in tega analitiki še ne morejo z gotovostjo izključiti, se bo dinamika trga znova spremenila.
V razčlenitvi po tipu stanovanj je skrit podatek, ki kaže na strukturni problem. Prodaja obstoječih stanovanj in hiš je v letu 2025 v Sloveniji zrasla za 34 odstotkov, kar je med najvišjimi stopnjami v EU. Hkrati pa je prodaja novogradenj padla za 48 odstotkov, kar je prav tako eden od najostrejših padcev v EU. Slovenija torej kupuje obstoječe, ne novega. To kaže na (kritično) pomanjkanje novogradenj, ki je dolgotrajna slabost slovenskega nepremičninskega trga in eden od ključnih razlogov, zakaj cene pri nas rastejo hitreje od EU povprečja.
| PRODAJE STANOVANJ: SPREMEMBA 2024 IN 2025 V IZBRANIH DRŽAVAH EU | ||
|---|---|---|
| Država | 2024 (vs. 2023) | 2025 (vs. 2024) |
| Slovenija | −17,7 % (zadnja v EU) | +29,9 % (prva v EU) |
| Litva | ni podatka | +22,8 % |
| Avstrija | ni podatka | +21,4 % |
| Hrvaška | −13,9 % | −4,1 % |
| Bolgarija | ni podatka | −2,5 % |
| Francija | −9,4 % | ni podatka |
Vir: Eurostat, “House sales up in most EU countries in 2025”, 6. julij 2026.
Med državami, za katere ima Eurostat podatke, so v letu 2025 beležile padec prodaj le tri: Hrvaška za 4,1 odstotka, Bolgarija za 2,5 odstotka in Poljska za 1,1 odstotka. Za Hrvaško je to zanimiv paradoks. Cene nepremičnin na Hrvaškem so v letu 2025 rasle med najhitreje v EU, medletno za 14,3 odstotka ob koncu leta, najemnine pa so v prvih mesecih letošnjega leta zrasle za 21,9 odstotka, kar je daleč najvišja rast v EU. Ko cene nepremičnin in najemnin rastejo hitreje od kupne moči domačih kupcev, se domačo povpraševanje zmanjša. Turistično in mednarodno povpraševanje vzdržuje cene, domači kupci pa se umikajo.
Avstrija je v letu 2025 beležila 21,4-odstotno rast prodaj nepremičnin, kar je tretja najvišja stopnja v EU. Ta rast pa ni le zgodba o okrevanju trga, ampak o izhodu iz ene od hujših nepremičninskih kriz v zahodni EU. Med letoma 2022 in 2024 so cene nepremičnin v Avstriji padle za dobrih 12 odstotkov, transakcije so se zmanjšale, gradbeni sektor je beležil stečaje. Ko so obrestne mere začele padati, se je avstrijski trg odzval podobno kot slovenski, a z manjšo intenzivnostjo, ker je bil manj skoncentriran na variabilne obrestne mere.
Za slovenske kupce, ki primerjajo cene v Avstriji in pri nas, je to relevanten podatek. Avstrija ostaja pri maloprodajnem indeksu 97,3 in nepremičninskem trgu, ki šele okrevira, kar pomeni, da razlika med avstrijskimi in slovenskimi cenami nepremičnin v absolutnem smislu ostaja velika, v relativnem trendu pa se zmanjšuje.
