Med kupci nepremičnin je razširjeno prepričanje, da so za visoke cene stanovanj krive nepremičninske agencije, ki naj bi cene umetno napihovale. Toda podatki o dejanskih prodajah kažejo drugačno sliko. Večina nepremičnin se proda za manj, kot je bilo zapisano v oglasu.
Ideja je preprosta in na prvi pogled logična. Agencija prevzame stanovanje, njegovo ceno dvigne za deset ali dvajset odstotkov in s tem sama žene trg navzgor. Vendar pa je pri nepremičninah ključno razlikovati med oglaševano in dejansko prodajno ceno.
Oglaševana cena je izhodišče, ki pogosto vključuje tudi prostor za pogajanja in je predvsem pričakovanje prodajalca. Prodajna cena pa je znesek, za katerega je bil posel dejansko sklenjen in evidentiran v Evidenci trga nepremičnin, ki jo vodi Geodetska uprava.
Po analizah trga se je v začetku leta 2026 oblikoval razmeroma stabilen vzorec. Stanovanjske nepremičnine v Sloveniji so se prodajale za približno 94 do 97 odstotkov oglaševane cene. Kupci so torej v povprečju plačali nekaj odstotkov manj, kot je bilo zapisano v oglasu.
Agenciji previsoka cena prej škodi kot koristi
To je tudi ekonomsko razumljivo. Agencija je praviloma plačana za uspešno sklenjen posel, zato je njen interes, da se nepremičnina proda, ne pa da leta ostane precenjena na nepremičninskem portalu.
Previsoka izhodiščna cena lahko prodajalcu celo škodi. Podaljša čas prodaje, zmanjša število potencialnih kupcev in sčasoma oslabi pogajalski položaj lastnika. Nepremičnine, ki so občutno precenjene, lahko na slovenskem trgu zato ostanejo več mesecev ali celo let. Visoka oglaševana cena sama po sebi torej ne ustvarja nove tržne vrednosti.
Pravi problem je premalo stanovanj
Če nepremičninske agencije niso glavni razlog za rast cen, kaj jih potem poganja? Ključ je v razmerju med ponudbo in povpraševanjem.
Stanovanj je premalo, kupcev pa veliko. To ustvarja pritisk na cene ne glede na to, ali se nepremičnina prodaja prek agencije ali neposredno.
Eden od zgovornejših podatkov je, da cene rastejo kljub zmanjšanju števila sklenjenih poslov. V začetku leta 2025 je bilo v Sloveniji sklenjenih okoli 1.750 stanovanjskih poslov, približno tretjino manj kot leta 2019. Manj transakcij ob hkrati višjih cenah je značilen znak trga, na katerem ponudba ne dohaja povpraševanja.
Stanovanja so vse dražja
Cene so zato dosegle rekordne ravni. Mediana cene rabljenega stanovanja je lani prvič presegla 3.000 evrov za kvadratni meter, v Ljubljani pa se je povzpela nad 5.000 evrov.
Od epidemije so se cene stanovanj v Sloveniji zvišale za skoraj 80 odstotkov. K rasti so med drugim prispevali višji gradbeni stroški in dražja zazidljiva zemljišča. Med dejavniki, ki vplivajo na trg, so tudi naložbeni nakupi stanovanj, ki ostajajo prazna, rast prebivalstva v mestih ter dolgotrajni postopki spreminjanja namembnosti zemljišč in pridobivanja gradbenih dovoljenj. Vse to omejuje novogradnjo in dodatno pritiska na cene obstoječih stanovanj.
Preberite več:
Vloga nepremičninske agencije je tako predvsem posredniška. Prodajalcu pomaga doseči čim boljšo tržno ceno, kupcu pa lahko pomaga pri preverjanju pravnega in dejanskega stanja nepremičnine.
Da je nepremičnina draga, torej ni posledica provizije posrednika, temveč dejstva, da si isto stanovanje želi več ljudi, kot je stanovanj na voljo. Dokler se to razmerje ne bo bistveno spremenilo, bodo cene ostajale visoke, ne glede na to, ali bo stanovanje prodano prek nepremičninske agencije ali brez nje.
