80-odstotna rast cen in 50-odstotna rast stroškov: kje se nabira 30 odstotnih točk presežka pri stanovanjih?

Geodetska uprava je aprila objavila letno poročilo o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2025. Od začetka epidemije covida-19 leta 2020 so stroški gradnje zrasli za skoraj 50 odstotkov. Cene stanovanj pa so zrasle za skoraj 80 odstotkov.

Število prodaj stanovanj v večstanovanjskih stavbah se je lani v Sloveniji v primerjavi z letom 2024 povečalo za 25 do 30 odstotkov, število prodaj stanovanjskih hiš pa za 20 do 25 odstotkov. Srednja cena rabljenega stanovanja je na ravni države prvič prebila mejo 3.000 evrov na kvadratni meter, v Ljubljani pa mejo 5.000 evrov na kvadratni meter.

V Ljubljani cene 20 let starih stanovanj ponekod že dosegajo tudi 9.700 evrov na kvadratni meter. Vrednost prodanih stanovanj je po preliminarnih podatkih Gursa znašala 1,324 milijarde evrov, prodanih hiš pa 952 milijonov evrov. Kot poroča RTV Slovenija, GURS v svojem poročilu poudarja, da visoke cene stanovanj pretežnemu delu prebivalstva onemogočajo normalen dostop do dostojnega stanovanja, kar je ustavna pravica. Zagotavljanje finančnih virov in gradnja javnih stanovanj je zato dolgoročno nujna, opozarja GURS.

Vzrok za povečanje števila transakcij je bilo po Gursovih navedbah predvsem nižanje obrestnih mer in posledično povečevanje obsega stanovanjskih posojil. Ob visoki stopnji zaposlenosti, realni rasti plač in ob vztrajajočem presežnem povpraševanju po stanovanjih so ti dejavniki spodbudili večjo aktivnost kupcev in investitorjev.

Od leta 2020 so se cene stanovanj dvignile za skoraj 80 odstotkov, hiš za 65 odstotkov in zemljišč za gradnjo stavb za skoraj 60 odstotkov. Stroški gradnje pa so v istem obdobju zrasli za skoraj 50 odstotkov. Razlika med 80-odstotno rastjo cen stanovanj in 50-odstotno rastjo stroškov gradnje je 30 odstotnih točk.

Ta presežek se ne nabira v stroških materiala, dela ali energije. Nabira se v ceni zemljišč, v maržah investitorjev, v spekulativnem kapitalu, ki išče donosnost zunaj produktivnega gospodarstva. Investitor, ki je leta 2020 kupil zemljišče in zgradil stanovanje, danes prodaja po ceni, ki je za 80 odstotkov višja, medtem ko so njegovi stroški zrasli le za 50 odstotkov. Razlika je dobiček.

Srednja cena stanovanja je lani na ravni države dosegla 3.200 evrov na kvadratni meter. V Ljubljani je srednja cena stanovanj prvič presegla 5.000 evrov na kvadratni meter. A to je povprečje. V Ljubljani cene 20 let starih stanovanj ponekod že dosegajo tudi 9.700 evrov na kvadratni meter.

V Mariboru, drugem največjem slovenskem mestu, je bila srednja cena rabljenega stanovanja 2.670 evrov na kvadratni meter. To pomeni, da so cene v Ljubljani skoraj 1,9-krat višje od Maribora. Na najdražjih lokacijah v Ljubljani so cene 3,6-krat višje od povprečja v Mariboru.

Sledita območje Obale s 4.810 evri in alpski turistični kraji, kjer je srednja cena dosegla 4.530 evrov na kvadratni meter. Na tem območju so se v primerjavi z letom 2024 cene zvišale za rekordnih 710 evrov na kvadratni meter, kar je največji letni skok v državi.

GURS ocenjuje, da je bilo lani v Sloveniji prodanih okoli 9.500 stanovanj v večstanovanjskih stavbah in okoli 5.900 stanovanjskih hiš. Ob visoki rasti cen in opozorilu, da so stanovanja pretežnemu delu prebivalstva nedostopna, se postavlja vprašanje: kdo kupuje?

Del odgovora je v investitorjih. Ob vztrajajočem presežnem povpraševanju po stanovanjih, nizkih obrestnih merah in realni rasti plač je nepremičninski trg postal cilj kapitala, ki išče donosnost. GURS opozarja, da kljub visoki stopnji transakcij dostopnost stanovanj za pretežni del prebivalstva še naprej pada.

GURS v napovedi za leto 2026 opozarja na povečano geopolitično negotovost ter morebitne nadaljnje zaostritve razmer na Bližnjem vzhodu. Zelo verjetna je globalna nadaljnja rast cen energentov, okrepitev inflacijskih pritiskov in ponovna rast ključnih obrestnih mer. To bi lahko vplivalo na ponovno zmanjšanje števila transakcij in vsaj umiritev rasti cen stanovanjskih nepremičnin.

Razen v primeru hujše globalne gospodarske krize, ki pa glede na trenutne razmere v svetu ni izključena, opaznega znižanja cen nepremičnin pri nas ni pričakovati, zaključuje GURS.