Refinanciranje kredita se ne izplača vsem, obrok lahko zraste za 113 evrov

Refinanciranje stanovanjskega kredita se ne izplača vsem: kdor ima kredit s fiksno obrestno mero 1,73 %, kolikor so banke v Sloveniji po podatkih Evropske centralne banke (ECB) povprečno računale decembra 2021, bi po septembrski povprečni meri 3,27 % plačeval 113 evrov več na mesec. Pri preostalih 150.000 evrih in 20 letih odplačevanja bi skupne obresti narasle s 27.551 na 54.556 evrov. Kredit s fiksno obrestno mero 4,06 % iz junija 2023 bi se pri enakem dolgu pocenil za 61 evrov na mesec. Vse tri mere veljajo za nova stanovanjska posojila z obrestno mero, določeno za več kot deset let, izračun pa predpostavlja enake mesečne obroke do konca odplačevanja in ne upošteva premij življenjskega zavarovanja.

Banka Slovenije je v majskem poročilu o finančni stabilnosti navedla, da so obstoječa stanovanjska posojila s fiksno obrestno mero v drugi polovici lanskega leta imela povprečno obrestno mero 2,8 %, posojila s spremenljivo mero pa 4,2 %. Povprečni kreditojemalec s fiksno mero bi z menjavo po septembrski meri izgubil, povprečni kreditojemalec s spremenljivo mero pa pridobil. V oktobrskem poročilu je centralna banka navedla, da povprečna mera vseh obstoječih stanovanjskih posojil že približno eno leto ostaja pri 3,0 %, od leta 2022 pa je bilo s fiksno obrestno mero odobrenih več kot 95 % potrošniških in stanovanjskih posojil. Poplačilu obveznosti je po istem poročilu namenjenih okoli 11 % novih stanovanjskih posojil, leta 2022 pa je bil ta delež 22-odstoten.

Banke so za nova stanovanjska posojila z obrestno mero, določeno za več kot deset let, junija 2023 povprečno računale 4,06 %, junija 2025 pa 2,85 %. Kredit iz junija 2025 bi se z menjavo po 3,27 % podražil za 32 evrov na mesec, skupne obresti pa bi se povečale za 7.593 evrov. NLB na spletni strani za kredit v višini 220.000 evrov z zastavo nepremičnine in 20-letnim odplačevanjem navaja fiksno obrestno mero 3,80 % in efektivno obrestno mero (EOM) 4,12 %, ob predpostavki odprtega računa in sklenjenega življenjskega zavarovanja, katerega strošek v EOM ni zajet. Pri 3,80 % bi razlika za kredit z 1,73 % narasla na 153 evrov na mesec.

Zakon o potrošniških kreditih banki pri predčasnem odplačilu dovoljuje nadomestilo le v obdobju fiksne obrestne mere in le, če predčasna odplačila v 12 mesecih presežejo 10.000 evrov. Zgornja meja znaša 1 % odplačane glavnice, če je do dogovorjenega konca pogodbe več kot leto dni, sicer 0,5 %. Pri 150.000 evrih je to največ 1.500 evrov. NLB v splošnih informacijah iz januarja 2026 navaja, da za kredite, sklenjene po 7. avgustu 2010, nadomestila ne obračunava. Stroškov odobritve ta banka ne zaračunava in ponuja brezplačno cenitev, za vodenje kredita pa računa pet evrov na mesec. Banka UniCredit v tarifi, veljavni od 1. oktobra, za namenske kredite za nepremičnine stroškov obdelave ne zaračunava, v informativnem izračunu pa navaja 280 evrov za cenitev stanovanja. Notarska tarifa za listino v vrednosti od 114.750 do 367.200 evrov določa 314 evrov, za predlog za vpis zastavne pravice nad 137.700 evrov pa 105 evrov. Sodna taksa za vknjižbo hipoteke znaša 50 evrov. Spodnji izračuni za kredit v višini 150.000 evrov upoštevajo polno zakonsko nadomestilo in 749 evrov za cenitev, notarja in sodno takso, stroškov izbrisne pobotnice in vodenja kredita pa ne, ker jih banke določajo same.

Menjava prinese korist tistim, ki so se zadolžili blizu vrha obrestnih mer. Pri kreditu s 4,06 % bi mera 3,27 % znižala skupne obresti za 14.737 evrov, strošek 2.249 evrov pa bi se povrnil v 37 mesecih. Pri 3,80 % bi mesečni prihranek znašal 20 evrov, vračilna doba pa bi se podaljšala na 110 mesecev.

Pri kreditih s spremenljivo obrestno mero nadomestila ni. Kdor pri enakem dolgu in odplačilni dobi plačuje šestmesečni euribor s pribitkom dveh odstotnih točk, ima ob oktobrskem povprečju euriborja 2,975 %, ki ga navaja ECB, obrestno mero 4,975 % in obrok 987,86 evra. Prehod na fiksno mero 3,80 % bi obrok znižal za 95 evrov, strošek 749 evrov pa bi se povrnil v osmih mesecih. Pri pribitku 0,62 odstotne točke, ki ga je Lider.si uporabil v oktobrskem izračunu, znaša obrok 877,28 evra. Pri 3,27 % bi bil nižji za 25 evrov, pri 3,80 % pa višji za 16 evrov. Izračun predpostavlja, da euribor ostane na oktobrski ravni.

Pri majhnem preostalem dolgu in kratki odplačilni dobi stroški lahko presežejo prihranek. Pri 40.000 evrih, petih letih in 4,06 % bi mera 3,27 % znižala obrok za 14 evrov, obresti pa za 851 evrov. Nadomestilo 400 evrov in drugi stroški 538 evrov bi skupaj znašali 938 evrov, zato bi kreditojemalec izgubil 87 evrov. Kdor 150.000 evrov s 4,06 % in 15 leti odplačevanja prenese na 20 let pri 3,27 %, zniža obrok za 262 evrov, obresti pa zviša za 4.027 evrov. S stroški vred je na slabšem za 6.276 evrov.

Novi potrošniški krediti so imeli septembra povprečno obrestno mero 5,96 % in EOM 7,85 %. Pri 15.000 evrih, štirih letih in 6,76 %, kolikor je znašalo povprečje decembra 2023, bi mera 5,96 % znižala obrok za šest evrov, obresti pa za 265 evrov. Zakonsko nadomestilo lahko doseže 150 evrov, banka UniCredit pa komitentom za potrošniški kredit z odplačilno dobo od 38 do 120 mesecev, sklenjen v poslovalnici, zaračuna 200 evrov stroškov obdelave. Kreditojemalec bi pri teh stroških izgubil 85 evrov. Prenos takšnega dolga na stanovanjski kredit obresti zviša, čeprav je mera nižja: 15.000 evrov pri 5,96 % in štirih letih stane 1.896 evrov obresti, pri 3,80 % in 20 letih pa 6.438 evrov. Refinanciranje se ne izplača niti pri kreditih Eko sklada za okoljske naložbe. Fiksna obrestna mera teh kreditov je pod septembrskim povprečjem 3,27 %: sklad je 28. oktobra odprl poziv z obrestno mero 2 %, poziv 87OB26 pa določa 1,2 %.

Kdor ima kredit z 1,73 %, dodaten denar ceneje najame ločeno. Stanovanjski kredit v višini 150.000 evrov z 1,73 % in ločen potrošniški kredit v višini 20.000 evrov s 5,96 % za sedem let skupaj staneta 32.061 evrov obresti, enoten kredit v višini 170.000 evrov s 3,27 % pa 61.830 evrov.

Refinanciranje je nova kreditna pogodba, zato zanj veljajo omejitve Banke Slovenije. Razmerje med stroški servisiranja dolga in dohodkom sme preseči 50 % le pri največ 3 % novih pogodb, po plačilu vseh obrokov pa mora kreditojemalcu vsak mesec ostati najmanj 745 evrov, ob vzdrževanih družinskih članih pa več. Kredit, ki ga nova pogodba poplača, se v skupni dolg ne šteje. Banka Slovenije predlaga dvig te meje na 840 evrov in bo o predlogu do konca leta opravila javno posvetovanje.

Kreditojemalcem s spremenljivo mero se čakanje letos ni izplačalo. Šestmesečni euribor je decembra 2025 povprečno znašal 2,139 %, oktobra letos pa 2,975 %. Nove fiksne mere so se od decembra 2025 do septembra dvignile z 2,86 % na 3,27 %. ECB je 29. oktobra ključne obrestne mere ohranila, v anketi agencije Reuters od 5. do 8. oktobra pa je 64 od 73 ekonomistov za december pričakovalo dvig. Naslednja seja o denarni politiki bo 17. decembra. Fiksna mera ni vedno boljša izbira. Nove spremenljive mere so decembra 2023 povprečno znašale 5,80 %, dve leti pozneje pa 3,23 %, pod fiksnimi 3,95 % iz decembra 2023.

Novi Zakon o potrošniških kreditih, objavljen v Uradnem listu 29. oktobra, ohranja zgornji meji nadomestila 1 % in 0,5 %. Uporabljati se začne šest mesecev po uveljavitvi, za pogodbe, sklenjene pred začetkom uporabe, pa praviloma velja dosedanji zakon.