Stanovanje ali globalni ETF: kaj se dolgoročno bolj izplača?

Bi bil denar, ki ga dobijate od stanovanja, ki ga imate in oddajate, dolgoročno bolje naložen v globalni ETF? To je vprašanje, ki si ga v zadnjih letih zastavlja vse več Slovencev. Pred leti takšne dileme skoraj ni bilo. Nepremičnina je za večino predstavljala najvarnejšo in pogosto tudi edino resno naložbo. Danes pa lahko vsak vlagatelj prek spletnega posrednika kupi globalni indeksni sklad z zelo nizkimi stroški. Zato je primerjava postala precej bolj aktualna.

Enoznačnega odgovora ni, vendar je matematika v večini primerov na strani ETF. Osnovno izhodišče je preprosto. Stanovanje, kupljeno z lastnim denarjem in brez kredita, je z vidika dolgoročne donosnosti praviloma v slabšem položaju kot vlaganje v globalni delniški indeks.

Globalni ETF, ki pokriva razvite in nastajajoče trge, je v zadnjem desetletju ob reinvestiranju dividend v povprečju prinašal med osem in enajst odstotkov letnega donosa. Oddajanje stanovanja v Sloveniji brez uporabe finančnega vzvoda običajno prinese med tri in pet odstotkov bruto najemne donosnosti. Ko odštejemo davek, stroške vzdrževanja, obdobja brez najemnikov in druge stroške, je neto donos praviloma precej nižji.

K skupnemu donosu sicer prispeva tudi rast vrednosti nepremičnine, vendar ta ni zagotovljena. Zadnje desetletje je bilo za nepremičninski trg zelo ugodno, ni pa nujno, da bo enak trend trajal tudi v prihodnje, se pa matematika začne obračati v prid nepremičninam predvsem takrat, ko je nakup financiran s kreditom.

V tem primeru vlagatelj ustvarja donos tudi z bančnim denarjem. Del obrokov kredita krije najemnina, vrednost nepremičnine se lahko zvišuje, lastni vložek pa predstavlja le del celotne investicije. Prav zato izkušeni nepremičninski vlagatelji veliko govorijo o finančnem vzvodu in precej manj o nakupu z gotovino.

Če kredita ni, tudi tega učinka ni. Sto tisoč evrov, vloženih v stanovanje, je primerljivih s sto tisoč evri, vloženimi v ETF, le da je nepremičnina bistveno manj likvidna, praviloma prinaša nižji pričakovani donos in zahteva precej več dela.

Oddajanje stanovanja pomeni tudi precej administracije in skrbi. Treba je organizirati popravila, servisirati opremo, iskati nove najemnike, pripravljati pogodbe, reševati morebitne zaplete ob izselitvah, komunicirati z upravnikom in izpolnjevati davčne obveznosti.

Pri ETF je zgodba drugačna. Po nakupu vlagatelj praviloma nima skoraj nobenega dela, razen občasnega spremljanja portfelja in davčnih obveznosti ob prodaji. Za marsikoga sta čas in enostavnost upravljanja pomembna dejavnika, ki ju pri primerjavah donosnosti pogosto spregledamo.

Donosnost je historična in ne zagotavlja prihodnjih rezultatov. Podatek za ETF se nanaša na FTSE All-World indeks, 10-letno povprečje. Bruto najemna donosnost za Slovenijo temelji na podatkih GURS in Eurostat. Ta tabela ni naložbeni nasvet.

Pri prodaji stanovanja je treba upoštevati davke. Če je bilo stanovanje kupljeno, se davek na kapitalski dobiček z leti lastništva postopno znižuje in po 15 letih znaša nič odstotkov. Pri nepremičninah, pridobljenih z dedovanjem ali darilom, veljajo posebna pravila za določitev davčne osnove.

Pri ETF se davek plača ob prodaji naložbe. Tudi tukaj se davčna stopnja z leti zmanjšuje. V prvih petih letih znaša 25 odstotkov, med petim in desetim letom 20 odstotkov, med desetim in petnajstim letom 15 odstotkov, po petnajstih letih lastništva pa kapitalski dobiček ni več obdavčen.

Pomembno je tudi vprašanje trenutka vstopa na trg. Če vlagatelj proda stanovanje in celoten znesek vloži v ETF tik pred večjim borznim padcem, lahko na pozitiven donos čaka precej dlje. To tveganje praviloma zmanjšuje postopno vlaganje večjih zneskov skozi daljše obdobje.

Stanovanje brez kredita je smiselno obdržati predvsem takrat, ko dosega dobro neto najemno donosnost, ko vlagatelj prihodke od najemnine potrebuje za tekoče življenje ali pa mu nihanja na delniških trgih povzročajo prevelik stres.

Prodaja je lahko bolj smiselna, kadar je najemna donosnost nizka, nepremičnina zahteva vedno več vlaganj, vlagatelj razume delniške trge in ima dovolj dolg naložbeni horizont, da ga kratkoročni padci ne odvrnejo od strategije.

Na koncu odgovor ni enak za vse. Če primerjamo zgolj pričakovano dolgoročno donosnost, ima globalni ETF brez uporabe finančnega vzvoda praviloma prednost. Nepremičnina pa ostaja zanimiva predvsem takrat, ko vlagatelj izkoristi kredit, želi stabilen denarni tok ali mu več pomeni občutek varnosti kot nekoliko višji pričakovani donos.